米宅问答 | 政府政策倾斜在哪个区域？三亚夏天热死人？

郑州置业-新房篇

问：感觉二七新区没有经开滨河国际新城的目标和定位明确，没有特色和特点，个人觉得滨河国际新城就很不错，你说呢？

答：不这么认为，二七新区至少可以和城区直接相连，是顺势而为，经开滨河新城独立于城区，中间隔着待改造和开发的经开区，难矣。

问：二七新城给个建议吧！买哪个楼盘呢？

答：建议康桥，招商，鑫苑之间对比选择。

问：海马公园1期的二手毛坯房报价16300了，高吗？和金悦府的高层比起来，谁更适合刚需一族？谢谢郑州楼市。

答：貌似英地金台府邸最便宜，更适合刚需。

问：郑州的南边和西边买哪边比较好，政策更倾向于哪边呢？

答：政策在东边，目前北边也很火。

问：丈母娘逼着买房，但资金不充足，所以有两个想法。第一，买港区的万科美景魅力之城。第二，买市区的二手房。二手房看了几家，但是价位可以的，面积都太小，请推荐我该选择哪个？

答：当然果断市区二手房，你买港区这个的目的是啥？自住吗？有计算过交通时间和距离吗？能满足居住需求吗？买一个有用的房子才是最重要的。港区是港区人的港区，和郑州的住宅需求无关的。

问：郑东新区的英地金台如何？帮忙点评下。

答：开发商是河南交通集团下属企业，国企开发商，在区域内不够出众，但相对也没什么缺陷，中规中矩。典型的刚需盘，价格目前没有大的上涨，可以考虑。

问：北区的鸿园和东区象湖的融创这两个项目洋房，综合比较哪个有优势？

答：鸿园目前周边的小环境很好，但未来的大环境不如省政府片区的融创更有优势。如果可以等个5年左右，鸿园以后居住会更加舒服，但科教园区的发展很缓慢，让人很着急，但鸿园所在区位的区域价值是不错的。

问：和昌湾景国际的怎么样?

答：临高架和三环快速，6号线地铁，互助路小学分校。只是一期业主月初曾因地上车位问题维权，好在开发商制定了解决方案。综合上，并不太推荐该盘，容积率高，品质一般，价格也不便宜，综合上可以还不如考虑正商金域世家、郑地璞园。

问：保利心语月底开盘，能买不？

答：容积率5.4不低，但位置挺好，可以买，刚需盘，不要期待太多，需向保利问清楚教育配套问题。

问：惠济区的民安北郡的位置怎么样？从他以前开发的几个楼盘来看开发商口碑怎样？物业怎么样？北郡三期离毛庄菜市场太近，后期会拆迁吗？求解，拜谢！

答：位置挺不错的，口碑还可以，关于物业管理可以多去一期转转，毛庄菜市场会不会拆迁还不清楚。

问：看好鸿园和白沙，但是融创象湖超过八千就太贵了吧？

答：低于八千是不太可能的，应该会在9000左右。

问：保利永威西溪花园和绿都紫荆华庭综合对比哪个好？

答：论开发商、产品品质还是西溪花园，但绿都紫荆华庭的优势是在于地铁和交通。

问：五龙新城和建业花园里，选哪个？

答：虽同属于建业的楼盘，但一个在高新区，一个在北区，而花园里的学校和户型还有区域价值都要好于五龙新城，推荐花园里。

问：首次置业康桥朗城二期，今天已经交了首付，米宅有看法吗？无证，心里没底，但实在找不到更合适的楼盘了？

答：北区年后很多大开发商也加入了无证开盘的行列，其中有康桥，万科，美景等，这么多开发商无证开盘是为了趁市场热的时候抢这一波红利。

康桥开发商品质口碑很好，一般没有什么问题。但是买康桥朗城，尽量不要买最北边紧临高速那一排就行。

问：因为地缘因素，家里人首套房买了北郡二期，和锦艺四季城一期。请问可否靠谱？

答：这两个项目基本都还靠谱。

问：花园里和正弘澜庭叙哪个刚需更好？

答：从开发商品质，到小孩上学，更推荐建业花园里，目前澜庭叙的新开地块容积率也不低了。

问：老师，我属于刚需中的刚需！想咨询下在龙湖买房，正商智慧城和康桥原溪里哪个更好点？（综合考虑）想听下您的建议！

答：如果是在市区上班，建议选正商智慧城，毕竟还在绕城高速以内，离市区近了许多，距离近才是王道！

问：高新区的恒大翡翠城与惠济区的美景麟起城哪个更值得入手呢？

答：北区和高新区相比，从区域大环境，到开发商品质，都更看好北区美景麟起城，更何况恒大翡翠华庭现在所剩房源不多，性价比不高。

问：小编你好，常西湖和中牟绿博组团的发展前景看好吗？还需要几年才能逐渐发展成熟？

答：都需要10年以上的发展周期。

问：想选东区改善房，亚新茉莉公馆有位置，生活配套优势，小高层价格2万。而融创象湖一号洋房价格还不到2万，到距离市区较远，生活不便。请帮我分析一下，选哪个房比较合适呢？

答：建议选择亚新，亚新周边环境未来更好更现实，龙湖区域是郑州未来的终极置业区，而白沙还需要5年以上的等待。

问：东方鼎盛花样城靠谱不，周日去看的？现在还没有动静呢，说是价格在7000左右，靠谱吗？相近的金地铂悦如何？

答：位置好，价格低，但开发商很缺钱，一个证没有就开始卖，未来风险太大。建议慎重！推荐金地铂悦！

问：郑东财信圣堤亚纳还可以投资吗？

答：住宅投资未来是跑不过通胀的，但可以保值的，财信这个保值是没问题的。

问：郑东新区写字楼推荐一下，800平方左右，价格12000到16000之间的，下半年自用的，近期准备出手，非常感谢，期待推荐

答：建议看看亚新广场、楷林中心（要砍价）

问：写字楼交易的话卖方都要承担哪些费用？写字楼装修一般是业主装修呢还是承租方装修？

答：1、目前交易的话税率比较高，契税按照房屋价格的4%。还需要缴纳合同印花税，按照万分之五缴纳，所有税费合到交易额的20%以上，所以我们判断未来这个税率会下降，2、写字楼装修通常是租客装修。

郑州置业-二手房

问：二手房正商世纪港湾，园田花园，田园新城，四季花园，可以买吗？均价多少合适呢？最近买二手房头疼，看了很多文章，但还是有些困惑，求解答？

答：如果是从这四个小区选择的话，建议选择世纪港湾或田园新城，均价都在10500元/左右；园田花园小区是经适房，价格相对便宜，均价10000元/左右。

问：想买郑东新区二手房，绿化好物业好房型通透的，求推荐呀，亲爱的小编。

答：绿城百合、永威翰林居、一分价格一分货，二手房市场很透明，贵的通常都是好的。

问：圣菲城现在34平和41平的小户型二手房价格破13000了，目前入手是否合适？还有多少升值空间呢？

答：个人认为投资可以等等，如自住可以考虑，对现在市场来说小户型比较紧缺，价位不会有什么优惠！但是对自住无所谓了，不管贵贱都是个人的需求。目前在售新楼盘还没有好的小户型产品，但很快会井喷。

问：东风路南阳路东南角的同乐社区得多少钱?

答：每平方9100元/左右。

问：中原区正商颍河港湾122的南北通透双气三房现在大概能卖多少钱呢？

答：如果装修好点市场价是10000元/左右，毛坯市场价9500元/左右。

问：南阳路北三环清华园小区怎么样啊？房价多少？

答：交通方便房价9500元/平方左右。

问：管城区建业香槟圣园怎么样?

答：成熟社区，周围配套设施齐全，交通也挺方便，可以考虑，均价10000平方左右。

问：请问米宅，民航新村的二手房怎么比周边那么贵，值不值得入手啊？

答：属于学区房，成熟社区，物业管理费便宜，周围配套齐全，值得考虑。

问：阳光城二期和橡树玫瑰城间选择，宅宅咋看？

答：建议橡树玫瑰城。

问：09年买的英地天骄华庭一期，89平多三房，现在出售大约价格多少?含小学，中学指标。

答：均价是16000元/平方左右，该出手时就出手。未来学区房的价值会被稀释的，把握机会。

问：瑞园的二手房，对应的小学是纬一路小学，比纬五路差点。米宅大数据均价11000，但米宅二手房的业主要价都16000。是不是太离谱了？能谈下多少呢？

答：估计这个小区成交套数不高，都是走的非资金监管，故意写低了价格，和实际成交有较大偏差，我们取的是网签合同价。

问：鑫苑鑫城的二手房12000 可以考虑吗？

答：市场价可以考虑。

问：怎么通过米宅买二手房？

答：直接在米宅网站联系米宅二手房客服，或直接在米宅页面联系房东。

海南置业篇

问：听说三亚夏天热死人、海口冬天穿羽绒，是真的吗？

答：米宅通过近三年海南气象分析，得出以下结论：

①海南最冷的月份是1月份，最热的月份是6月份和5月份；

②夏天最热的城市是儋州、澄迈、琼海（平均气温均超过34度），不是三亚；

③冬天最冷的城市是五指山、澄迈、儋洲（平均气温均低于15度）；

④最冷的冬天，陵水最低气温都要和三亚差2度，三亚还是冬天最暖和的城市，牛岭的分界作用确实存在；

⑤全球变暖情况下，海南逐年气温也在上升；

⑥冬天最冷的时候，海口、三亚的温差大约是4度，海口1月份最低气温平均15度，基本上不用穿羽绒服；

⑦在海南最热的夏天，三亚不是温度最高的城市，冬天最暖和，夏天不最热。

问：海南强风出现情况是怎样的？

答：米宅统计近五年海南6级及以上的风力出现过467次，其中3季度出现了258天，10级及以上风力出现过40次，都是出现在三季度；从各个城市来看6级及以上的风力在东方市（海南最西边的一个城市）出现次数最多，高达147次，其他城市出现比较平均。

海南冬季主吹东北风、东风、北风；夏季主吹东南风、南风、西南风；整个海南东向海湾受季风影响较大，而南向海湾受季风影响较小。

（具体海南温度和大风数据分析，可在公众平台：米宅海南（mizhaihn），回复“干货”查看详细文章）

问：能评价下澄迈富力红树湾这个项目吗？

答：优势：富力品牌，8800亩大盘，小区内部自成配套体系，不必依靠外面；希尔顿酒店已经开业，是小区必要配套，也配备有高尔夫球场；2000多亩红树林，是小区空气净化的重要保障，养老必需，已销售多年，小区已经有居住氛围。

劣势：外部环境不好，澄迈片区被众多小楼盘玩坏了；澄迈冬天温度偏低，全海南是最低极端温度在澄迈；富力红树湾小区里的西南方向有一个石油化工厂，对小区氛围有所冲击。

问：海南房地产市场有哪些产品，有哪些区别？

答：简单可分为度假产品、岛外移民产品、养老产品、投资产品。

度假产品以满足人度假为主，要求玩好、住好、吃好、环境好，满足这些要求需要有山有海，商业发达、有星级酒店、有好的物业进行管理。

岛外移民类型的产品主要以满足人的长期生活需求，对于岛外移民来说需要教育配套良好、公共交通便利、商业配套完善、医疗配套基本满足、附近能解决就业需求，主要位于大型的城市如海口或者三亚，或者人文环境较好的文昌或者琼海（但是文昌市和琼海市因为经济较为落后，不做推荐）。

养老产品主要满足养老需求，要求环境良好、医疗配套非常完善、居住氛围浓厚、物业能定期组织适合老人的活动。养老产品对是否近海要求不大，而且由于潮湿的原因尽量不要离海太近。

投资产品主要满足投资需求，要求好出租、好管理、资产回报率高。但是目前海南房地产存量房太高，因此不推荐短线投资。投资产品主要位于一线海景。

装饰装修篇

问：水电验收要注意哪些方面的问题？

答：水电验收可以分两次。

第一次是水电改造完工后就验收。验收的要点主要有：

（一）是看整体，是否横平坚直，冷、热水管是否留有15-20公分的距离，强、弱线管是否留有30公分左右的距离。

（二）是看细节，底盒是否平正、水口不能歪斜，冷、热水口间距15公分。

（三）是看底盒、管线是否固定牢固。

（四）是安全性检查，看线路接头，绝缘胶带是否缠好。看空调、厨房线路用的是否是约定好的线径。水路要当面试压，加压到0.8兆帕，20分钟掉压不能超过0.05兆帕。

（五）是如果水电是“据实结算”，这时一定要当面核对水电是多少米。

第二次验收是装完开关插座、灯具安装后的验收。

（一）是看开关插座安装是否平正，灯具位置是否正确。

（二）是看开关、灯具是否正常，翘板开闭方向是否一致。

（三）是看插座是否正常，火线零线是否接反，是否缺地线，这些可以买个验电器来验，一个验电器不超过20块钱。

（四）是看水路出水是否正常，冷、热水是否接反。

问：一般装修多久之后适宜入住？

答：在保证材料环保的前提下，一般7-10天后可以入住了。但一定要把握材料是否环保。可以想办法找仪器（主要是甲醛测试仪）来测测，找不来仪器又实在不放心，就自己买个去，郑州建筑类仪器商家也是有的，或者淘宝，七八百买一个。米宅有仪器，米宅也很忙，但米宅觉得还是有这种可能性的，个别粉丝能说动米宅去测，既然去测绝对免费。

问：如何挑选瓷砖？

答：首先听声，一手托着瓷砖，敲击瓷砖边缘声音是否清脆。其次看瓷砖的平整度，可以用两块瓷砖合在一起，看是否翘曲。再次用尺丈量误差。最后用手摩挲瓷砖正面，感觉是否光滑。

问：有的装饰公司说墙面走线不能开横槽，只能开竖槽，有此说法吗？

答：有。实际操作中，承重墙开横槽不能超过1米。加砌块开横槽没事，但一般也不会超过1米。

问：虽然说在墙上和地面开槽都可以，但我有两个问题1、我的房子是地暖，要用复合地板，应该无法在地面开槽(会破坏地暖)2、我的房子是框架结构，即无承重墙，墙体很薄，可以开槽吗？

答：1、不能在地面开槽。现在的做法是水电管直接走在地面上，然后再用水泥大沙回填、找平，然后铺木地板。

2、比较薄的加砌墙约12公分左右厚，是可以开槽的，包括横槽。现在有个别开发商非承重墙用的是ALC板，这种不能开横槽。

问：如果先把暖气换了再开始装修好吗？

答：可以。如果是用暖气片，的确是要在水电改造前就走暖气管，暖气管最好是在地面的找平层上开槽，这样与接下来的水电管不打架。如果是用地暖，是先走水电再做地暖。

全球资产配置篇

问：P2P到底有没有未来？所有的P2P都是非法集资吗？

答：作为互联网+金融创新实践，P2P原本是被寄予金融脱媒、缓解小微企业融资难、支持实体经济的厚望，但是由于缺失保证资金安全的风控体系，加之基础环境不具备，时至今日成为过街老鼠。米宅旗下微信号：米筐投资（mikuangtouzi）为大家解析了当下P2P的现状，关注米筐投资后回复“P2P”查看。

问：应对未来人民币贬值，国人有什么对冲选择？

答：优质房产、兑换美元、人民币黄金、全球配置、多元化配置。米宅旗下微信号：米筐投资（mikuangtouzi）为大家分析了为什么黄金是一种值得配置的避险工具，关注米筐投资后回复“黄金”查看。

问：温哥华的房子值不值得买？目前处于什么阶段？投资性价比如何？二手房行情如何？加币什么趋势？华人是什么状态？

答：温哥华的房产在过去的下涨了20%，过去几年连续涨，目前也是高位，公寓均价5万左右，但利率较低，可以考虑，具体温哥华的购房政策和价格信息。请关注米宅旗下微信号：米筐投资（mikuangtouzi），关注米筐投资后回复“温哥华”查看。

问：持有什么类型的黄金比较好呢？实物黄金还是纸黄金？或是黄金ETF呢？

答：实物黄金适合动乱（战争、货币崩溃性贬值等）时期持有，因为此时一切纸币都无信用价值，黄金就是最好的避险工具。实物黄金可在银行直接购买，也可以在上海黄金交易所的会员代理交易银行购买然后提现，两者共同缺点都是储藏、携带不方便；在银行购买的实物黄金从买入到卖出双向交易费用高；上海黄金交易所提取实物黄金起点高，1000g起。纸黄金是在银行开立账户购买，持有的类似虚拟黄金，不可提取实物黄金，其价格会根据实物黄金价格的浮动而浮动，适合投资，交易费用低；黄金ETF是持有黄金资产的基金（就像股票基金的资产是股票一样），它的价格除受实物/期货黄金价格变动影响外，还受当时交易时买卖双方心理/预期/供需的影响（就像股票买卖一样）。黄金ETF一般在股票交易系统中购买（跟买卖股票一样的，在证券公司开户，再开通基金交易账户即可），另外也可在发行黄金ETF基金的基金公司网站上购买（跟购买开放式基金一样）。它变现方便，交易费用也很低。

如果你预测要发生战争，或货币要贬值的一塌糊涂，可以大量持有实物黄金（一定要放在家里，保证自己完全可支配）；如果你预测情况没有那么糟糕，只是觉得黄金目前是底部，或对冲下可能的人民币贬值预期，可以较大数量的持有黄金ETF,少部分的纸黄金，极少部分的实物黄金。

观点仅供参考！