从运河新区到三区融合，盘点这9家房企在二七新区的折腾史！

前言

二七新区北起南三环，南抵新郑，西至龙西湖区域，东接管城，总面积约为75平方公里，核心区域是以“三纵”（京广南路、大学南路、嵩山南路）、“三横”（南三环、南水北调中线运河、南四环）所覆盖的12平方公里。上风、上水的二七新区不但吸引了建业、康桥、鑫苑、亚星、盛润等郑州本地知名开发商，万科、绿地、招商等大鳄也已经驻足。

一、二七新区的前世今生

根据2009年编制的郑州市城市总体规划（2010-2020），郑州市中心城区边界二七区部分在南水北调运河边上。在郑州市规划编制的层面，这时候应该还没有二七新区的概念。

运河新区诞生

同样是在2009年，二七区依托侯寨小城镇规划，通过国际招标编制了北起南三环，西北接郑密路，南抵新郑，西起绕城公路，东至管城，西南连郑尧高速引线，总面积约28平方公里的运河新区概念性总体规划，并委托上海现代建筑设计(集团)有限公司对二七新城合村并城进行概念性规划设计。后来又编制了京广南路、嵩山南路、南三环、南四环所围合的板块核心区12.1平方公里的控制规划，二七新区跃然纸上。

二七区侯寨乡总体规划↓↓↓

改名生态文化城

2011年运河新区被列入郑州都市区“十组团”，二七区又将龙西湖区域一并纳入新区范围，同时将整个新区更名为“郑州生态文化城(二七新城)”。

二七新城由28平方公里扩展至约75平方公里，北向由南三环、南水北调干渠、西四环共同组成北边界，南向由绕城高速、区界组成南边界，向东至区界，向西至郑少高速，并分为两大板块：运河新区和龙西湖生态文化区，其中运河新区板块面积49平方公里，功能定位为总部经济、商贸物流业、现代服务业集聚区；龙西湖生态文化区板块面积26平方公里，功能定位为生态、文化、休闲、旅游产业集聚区。

在区政府的强力主推下，二七新城的规划可谓是高大上了，依托南水北调运河和近郊交通优势，建设总部经济区、商务休闲区、生态宜居区、现代服务业集聚区、高端商贸物流区五大功能区，计划引进河南煤业化工集团、上海世茂、上海绿地等世界和国内500强企业10家，重大项目15个，总投资925亿元。

二七新区核心区发展规划图↓↓↓

二七新城计划项目分布图（原计划项目，现有变动）↓↓↓

如今项目分布已经变化很多↓↓↓

“三区融合”受关注

2015年6月，郑州市规划勘测设计院正式启动《郑州市二七区城乡总体规划2015-2030）》项目编制，并在规划中提出“三区融合”发展的空间结构。

2016年1月，郑州市政府联审联批会，原则通过该方案，2016年2月二七区中心城区、城市新区、现代田园生态区 “三区融合”正式出炉。二七新区作为离主城区最近的城市组团，再一次被市民广泛关注。

二七区“三区融合”图

二、群雄逐鹿，亮剑二七

2011年3月29日，伴随着红星美凯龙家居广场、华中食品新城（百荣金源综合体）和郑州市电信枢纽等项目正式协议的签订，郑州市二七区新区正式拉开建设大幕。

1、亚星转道而来

最先开工的项目就是锦绣山河了。

2011年刘寨城中村改造开始，锦绣山河破土动工，被刘寨村民誉为最有良心的开发商—-郑州玉安置业应运而生。玉安置业把紧临南水北调运河的地块建成了安置区，把高铁以南的区域建成了商品房。

锦绣山河项目规划用地面积1783.5亩，总建筑面积约182.3万方。共分为四大居住组团，主要以住宅为主，辅以公寓、写字楼、酒店、生活广场、商业街等多种物业类型。

锦绣山河前期一直以内购为主，三千多、四千、五千都卖过，直到2013年3月才开始无证开盘。郑州西南二七片区一直都是亚星的天下，2014年亚星置业控股玉安。

锦绣山河最大的卖点就是建设了郑州实验外国语学校，购买部分住宅有免试入学的名额，现在住宅已经不带名额，其主推的Loft公寓可带一个入学名额。2015年6月30日锦绣山河一期交房，业主归结了锦绣山河设计规划不合理、虚假宣传、迟迟签不了合同、开发商对待维权态度野蛮等十宗罪，交房即陷入了维权的泥潭。

锦绣山河鸟瞰图↓↓↓

2、泰宏傍上建业

2012年，当车辆向南行驶过大学路南水北调工地时，你就可以看到大学路东，高铁以北，一二十幢正在建设的高层住宅，周围全是低矮的棚户，这就是荆胡村改造的安置房，这里就是建业和泰宏的主战场。

凭着多年市政工程建设积累的关系，泰宏拿下了荆胡村改造的地块，但是盘子太大，3000亩的地块，泰宏似乎有点玩不转，于是精于工程的泰宏傍上了有良好口碑的建业，好像建业老胡对此项目有点心不在焉，任由泰宏在运作。

泰宏建业国际城规划总建筑面积360万方，包括临大学路的50万方集中商业，涵盖高层住宅、花园洋房、主题商业、大型百货、甲级写字楼、星级酒店等多种业态，这里有二七新区唯一在售的洋房，但已是尾盘，只剩180方的四房了。

大学路以东全部是安置区，大学路西是商品房，似乎这样的配置，更对得起国际城的称号，可能会避免回迁村民对品质的影响，事实上这一决定是多么正确啊，2014年路东一期安置房开始回迁，回迁区域一派集贸市场的繁荣景象。

2014年11月6日，南水北调以南的渠南路道路综合管线规划公示，渠南路改为60米宽的城市快速路，泰宏建业真是躺着也中枪。因为紧临南水北调运河的高价景观房变成了城市快速路旁的噪音房，业主愤怒了，吹起了维权的号角，好在建业和泰宏及时警醒，对合同违约的项目进行了整改，对业主做出了补偿，但因道路规划地变更，开发商似乎也成为受伤害的对象。

泰宏建业国际城鸟瞰图↓↓↓

3、绿地强势出击

要论开发商与政府的关系，莫若绿地和万达了。最懂政府的非绿地莫属了。“做政府想做的事情”，一直是绿地集团的追求。

二七新区总部经济产业园区，规划之初就意向决定由上海绿地和河南老大煤化集团共同开发，这里既是二七新区的核心，又临南环公园，更是二七区发展楼宇经济，纳税“千万元楼栋”的重点。

2012年11月，绿地集团拿下了第一块34亩土地，价格仅为每亩230.7万元，这样的价格也只有绿地能够拿到了。绿地要建设滨湖国际城项目，总用地668亩，总建筑面积180万平方米，包括两座70层的新二七双塔、甲级办公楼、酒店、住宅等，项目总投资约130亿元。

2013年11月一期办公开始内部认购，到现在两年半的时间过去了，不知道一期二期的五栋写字楼是否全部卖完，一期写字楼交房已经半年有余，入驻的企业屈指可数，2016年4月6日绿仙小厨试营业，区域内终于有了第一家可以吃饭的地方。

2014年8月一期住宅内部开盘，绿地的住宅以8400元的均价面世，一下子推高了郑州南区的价格，南三环外，紧接着开盘的康桥悦岛、绿都紫荆华庭，开盘价格也定在了8200和8300元。

可是就像绿地滨湖国际城的业主说的那样，绿地实在是不厚道，我们付着周边最贵的价格，却拿着最低的配置。最近关于补充合同、夸大宣传和公共区域配置等问题，绿地滨湖国际城的业主开始了一次又一次的维权拉据战，官司还打到了郑州市工商局专业分局。此外业主还质疑二七双塔区域一直未拿地，项目迟迟不开工，还有500亩的南环公园最终变成了270亩，区域价值何时才能实现。

绿地滨湖国际城鸟瞰图↓↓↓

4、鑫苑再掀波澜

南四环以外大学路以西这个区域，2011年二七新区规划时，计划引进的是金泰城国际灯饰广场和金地格林小城还有恒大城项目，不知是何缘故，最终前来的是鑫苑置业。

鑫苑的推盘速度很快，2013年9月末首次摘得两块土地，2014年春节后项目动工，2014年6月鑫苑鑫家以7100元的均价首次开盘，仅高于新郑龙湖某些项目不到1000元，价格还是相当有竞争力的，鑫苑项目不但有住宅还有商业、写字楼等配套设施。现在紧临大学路的商业将于2016年10月竣工，很有可能成为二七新区首个开业的商业项目，在一定程度上占领了先机。

鑫苑鑫家项目一期鸟瞰图↓↓↓

2014年12月31日，鑫苑拿下了嵩山南路原交通学院附近两块地块，鑫苑将此命名为鑫苑名城，现在均价8300元每平方。该项目每栋楼均为双大堂设计，挑高5.8米，配备新风系统、雾森系统、指纹密码锁、芬兰通利电梯、子母门、地暖等，这些配置在现有的二七新区项目中是非常鲜明的，但这仍不是该项目的最大卖点，小区引进配套了河南省实验小学二七分校才更受业主的追捧，该项目成为二七新区第一个真正意义上的小学学区房。

鑫苑名城鸟瞰图↓↓↓

5、康桥姗姗来迟

按照2011年的新区投资计划，鼎盛大道北、总部经济产业园西边有将有300亩的土地供康桥开发。

直至2015年11月12日康桥才以底价摘得了位于鼎盛大道北、荆胡路西的97亩土地，规划容积率大于1小于3，绿化率大于30%，建筑密度小于25%，建筑限高小于100米，每亩279万元，这比二七新区现在每亩三四百万的地价可是少了不少。

康桥将此项目命名为康桥康城，计划将于2016年开盘，不知后期是否还有地块拍得，或许又一个康桥华城将在二七新区热销。

康桥康城一号院鸟瞰图↓↓↓

6、招商暗渡陈仓

2015年1月22日河南天地新居置业有限公司摘得二七区南宏路南、嵩山南路东176亩的地块（2015年郑州市区出让面积最大的住宅地块），容积率2.98，折合地价每亩430万元，项目计划总投资12.1亿元，总建筑面积50.5万平方。

河南天地新居置业又是何方神圣呢？原来是国有企业，隶属河南投资集团。早在2014年6月6日，河南投资集团已与招商局集团签署了战略合作协议，双方将在多领域展开合作。

2015年12月11日，河南天地新居置业有限公司更名为河南招商天地置业有限公司，至此招商地产成功打入郑州。

该项目命名为天地和苑，除此项目外，原天地新居置业在二七区马寨新镇区拥有合村并城项目，在航空港区储备有上千亩的安置房住宅用地，是否都和招商地产一同分享呢，我们不得而知了。

天地和苑鸟瞰图↓↓↓

7、绿地又下一城

2015年11月13日经过6小时的鏖战，绿地集团拿下了二七新区滨河花园、罗沟、张仙的13宗城改用地，总出让面积为856.044亩。其中8宗土地性质为住宅用地，5宗批发零售、住宿餐饮用地，均以底价成交，绿地共耗资24亿元，这是方东兴出任绿地中原事业部总经理之后的第一次大手笔，绿地将此项目命名为绿地城。

无奈如今商业和写字楼市场疲软，绿地只得在住宅方面频频发力了。其实这块地在2011年就计划由啟福置业开发，要建设新型农民社区，2013年华侨城有意向入驻，建设国际水准的大型文化旅游综合性项目。

到了2015年，作为对建设郑州绿地国际会议中心项目的补偿，绿地集团成了最后的赢家，总用地面积约1910亩，开发业态包括国宾馆酒店、住宅、商业等，绿地城临时售楼部将于近期启用，计划6月下旬正式开盘。

绿地城项目区域规划图↓↓↓

绿地国际会议中心就位于尖岗水库边上的凤凰岛上，处于龙西湖的核心位置，紧临郑登快速通道，总占地461亩，计划建筑面积10万平方米，总投资25亿元，将建设园林景观、庭院水面、元首接待楼、高端接待服务中心、会议中心、文化体育中心等项目，绿地力争将此项目打造成中部地区一流的国内外贵宾接待基地，2016年2月15日郑州绿地国际会议中心正式开工。

绿地国际会议中心整体鸟瞰图↓↓↓

8、盛润曲折前来

二七总部产业园分为鼎盛大道南北两块区域，南部绿地滨湖国际城的项目已经开工销售。

北部区域，在2011年计划是由河南煤化和绿城集团共同开发的。然而在2012年5月23日，贾砦社区改造暨正商总部经济园项目签约仪式在二七区生态文化新城举行，这标志着该项目已经易主深耕郑州多年的正商集团。可是到了2015年5月，有消息表明该项目又换了新主人是盛润置业。

贾砦改造有四部分地块净地共计约1276亩，其中位于原来规划的总部产业园的有两部分，在鼎盛大道两侧，分别是170亩和275亩。

2016年2月16日，盛润运河国际广场项目正式开工，计划总投资70亿元，建设350万平方米的复合型生态城市综合体，集甲级智能办公、大型休闲健康商业公园、高端居住区等综合业态为一体，将成为郑州最具影响力和代表性的总部经济产业集聚区、低碳生态示范区、商业聚集区和绿色生活区，盛润能否不再让业主维权，我们只能拭目以待了。

盛润运河国际广场项目所在位置↓↓↓

9、万科百荣携手并进

百荣项目占地3000亩，计划总建筑面积400万平方米，是目前二七区乃至郑州最大的综合体项目，其中260万平方米为批发建筑集群，涵盖服装、鞋业、食品、小商品、百货等业态，是政府指定、离主城区最近的批发市场外迁承接地。百荣集批发物流集群、购物中心、星级酒店、住宅、写字楼、公寓于一体。

百荣世纪城共包含6宗住宅用地，总占地630亩，建筑面积126.59万平方，现推出一区和二区，一直处于内部认筹状态。

2016年1月25日，万科面向百荣世纪城意向客户的一纸公告发布，万科与金源百荣签署正式合作协议，双方将强强联合，把南四环百荣项目打造成郑州南区的标杆项目。万科将此项目改名为万科大都会，百荣的团队全部撤离，郑州万科已经全面接盘。

回想起2013年郑州万科城开盘至今，精装房从7300元升至9200元，在现今疲软的楼市下，创造了奇迹，在万科的带动下，高新区的地产市场也呈现一派繁荣的景象。

不知道万科与百荣是仅在住宅方面合作还是全面融合，不知道在二七新区，在批发市场与物流企业交织的区域，又是接别人正在建的楼盘，万科能否再掀波澜，创造和万科城一样的辉煌。

百荣项目鸟瞰图↓↓↓

除了上面介绍的巨头大鳄，已经入驻二七新区的开发商和项目还有奥马投资大厦（奥马和园）、红星美凯龙第八代商场、郑州电信枢纽大厦项目等，大都体量较小或者业态单一，就不再一一介绍了。

后记

二七新区已进入诸侯割据、列强混战的时代，产品丰富、体量大，开发周期长，无鲜明主题特色，大多配建商业、办公和星级酒店，都成为了新区的特点。

笔者突然想到了郑州房管局网站《2015年1-12月郑州市房地产数据分析》，郑州市区非住宅累计批准预售面积507.84万平方米，非住宅累计销售面积211.09万平方米，累计销售19618套（间）。

2015年12月31日来自大河网的一则消息：“郑州商业用房库存量依然较大，目前去库存周期达到88.7个月，其中，二七区存量最大，达到94.89万平方米。”

再次看过这两则消息，我一直在想二七新区已建的、在建的和未建的商业用房到底有多少？还需多久才能完成去库存的任务？这一切是开发商之错呢，还是规划之殇？

（完）

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