郑州楼市:新形势下的郑州购房指南(2016版)

前言:

2014年初的时候,大环境是在延续2013房价的高歌猛进,我们站在了郑州建国以来房价最高点,还有一个大环境是房贷利率上浮、房贷不好批。

2015年初的时候,经过2014年一年的教训,大家发现房子不好卖了,限贷限购已经取消,低首付满城跑。

2016年初的时候,全国都在打一场去库存的战役,降准、降息、降税、降首付等一系列政策相继而来,在这个时间,我们应该如何看待2016年的郑州楼市与购房呢?

1坚持“三能原则”,买能自住、能出租、能出售的房子

任何时间买房,都要问自己:

这个房子如果我想去住能否住?这主要考虑交通、学校、买菜、商业、物业、邻居等问题。

这个房子如果我想租出去有没有人会租?这主要是考虑租客的需求,上班的交通距离、楼下的生活配套、地铁公交等因素。

这个房子如果我想卖掉能否有人接手?这主要是考虑区域供需关系、区域热度、区域购房需求等因素。而事实上,一个没法自住、租不出去的房子显然也是难以出手卖掉的。

如:

平原新区的房子显然现在是没法住,未来几年也不会租出去,想卖掉估计原价卖也有问题,所以,我们不怎么看好在该区域的购房。

居易五云山的风景真的很好,但有人去住吗?能租出去吗?能卖掉吗?

雁鸣湖的风景也不错,不管是利海还是橡树文苑,里面的房子能住吗?能租出去吗?能卖掉吗?

所以,我们在购买港区、经开滨湖新城、南龙湖、平原新区、荥阳、郑上等区域的房子时,不管房子再好、价格再低、院子再大、风景再好,我们都要让自己静下来思考一下这个三能原则!考虑好了,再决定!

延伸阅读:

交房后一两年内,想租却租不出去的房子有投资价值吗?

2避开孤岛区域、关注主城区或三环、四环顺势拓展、自然外延的区域

郑州楼市:新形势下的郑州购房指南(2016版)

主城区的问题是容积率高、价格高,优势就是配套方便,上学和逛街很方便,主城区不管多堵,它的价格还是很坚挺的。

但主城区的拆迁后果确实很严重,拆一平方盖四平方,以后主城区会更加的拥挤不堪,而且主城区的价格确实要比三环外的贵10%以上。

主城区容积率大多都在5以上,而三环四环之间的自然拓展区域容积率大多在3.5以下,所以,刚需置业,我们还是更多建议三环、四环之间的自然延伸区域选择楼盘,有现在有未来。

主要推荐大北区、二七新区、高新区、管南片区、白沙、常西湖这几个区域。

延伸阅读:

为什么不看好经开滨河国际新城、雁鸣湖、南龙湖、平原新区?

具体区域分析文章会在近期发布,敬请关注!

3刚需看好就买,不要指望房价会降

房子确实太多了,拆一盖四的城改体量在未来面世时也确实很吓人,如果不考虑通胀的话,房子在未来肯定是贬值的,这不用怀疑,我们都需要对我们这个时代之下疯狂的城市扩张、造城运动付出代价。

但另一方面,每年的通胀是很严重的,真实的年通胀在10%以上,而环顾中国目前的保值和投资方式,买正确的房子还是一个很安全靠谱的方式。

所以,不要指望房子的价格会降下来,因为大幅通胀在后面顶着,价格不会降的,只是说价值有可能在下降,刚需置业看好就买吧,早买早安心,早买赶紧再去奋斗赚钱去。把看盘、选盘、纠结的时间用到赚钱上的。

契税刚刚也调整了,其它对于刚需的政策其实应该不会再有了,而事实上,这次调减契税,对于首套置业90平以上的刚需,契税还是1%,也没有减。

4改善型客户建议再等等,目前市场上纯改善楼盘还是太少

之前悬在楼盘规划头上的两把刀:

  1. 小区90平以下户型套数必须占到小区总套数的70%以上(90/70政策)

  2. 新建小区必须配建10%公租房,而且不能异地建设

而这两把刀,几乎把目前郑州所有在售楼盘的改善性都给pass了(带着政策光环的龙湖cbd除外),所以瀚海晴宇不得不让650平的大平层和89平的小户型混居、而且还有公租房,建业天筑也不得不让650平的大平层和81平的小户型混居、金水万达公馆也不得不让200多平的大平层和小户型、公租房混居,而这样的混居之下,即使你买的是600平的大平层,改善也是不彻底的、有缺憾的,600平的业主和81平的业主如何一起快乐的玩耍?

2014年7月起,90/70政策退出历史舞台。率先突破该政策牢笼的改善型项目是东润泰和,但东润泰和还是规划了20%的80多平小户型,但主力户型是160平的,占到了一半的套数。之后环内再次跳出90/70政策的改善性社区是昆仑望岳,最小户型是130,最大的是180,小区改善定位很纯粹。

2016年起,配建公租房的政策开始宽松处理,可以异地建设、也可以交纳款项来变通,这样就可以让楼盘定位时更加纯粹。未来,才会有更多改善定位较为纯粹的楼盘面世。

而市面上在售的改善型楼盘:

瀚海晴宇

东润泰和

金水万达公馆

金悦府

鸿园

英地金台府邸

紫园

五月花城

等等。

都不得不在小区的一个角落配建公租房,而且都会设置公租房和商品房隔离开,如此之下,公租房的车如何停?好吧,公租房的人都不开车,那大量的电动车怎么办?公租房住户要使用小区配套怎么办?要进小区会所怎么办?公租房业主和商品房业主如何一起快乐的玩耍?这都是一个改善型社区必须在未来要面临的问题。

而据我们所知,目前在售楼盘除了龙湖CBD没有公租房约束之外,其它没有受公租房约束的在售楼盘:

迎宾路3号铭今公馆(拿地较早)

昆仑望岳(拿地较早)

建业天筑(拿地其它原因)

这几个小区是没有配建公租房的。

而在2016年的现在,改善型客户已经有了更多的选择,比如亚新茉莉公馆最小130平起,蓝城蓝园最小132平方起,九如府最小180平方起,昆仑望岳最小120平方起,这样的起步,就可以让居住层次更纯粹。

而跳开了政策牢笼的2016-2017的房地产,楼盘的定位、需求就更可以更精准、更纯粹,对于纯刚需的、对于投资型的、对于改善型的、对于终极置业的,各种客户和需求的划分可以更加市场化。

更好的改善型楼盘一定是从2016年才开始!

延伸阅读:

安置房、公租房和商品房混居:90%在售楼盘无法跨过的品质障碍

5欲投资小户型的客户建议再等等,更好的小户型楼盘在后面

小户型投资必须要讲究地段、开发商、交通、商圈、学区这些属性,而目前市面上在售楼盘中几乎都没有小户型产品?为什么呢?

这是因为前几年的限购、限贷政策所致,小户型占有购房资格而卖不动,大家都在根据国家政策盖房子,而不是真正的市场供需,所以,二逼政策害死人啊,如今限贷限购已经不在了,在未来,纯粹的投资型小户型会有更多面世。

目前郑州面世的小户型有天誉华庭、明天世纪,但也都不理想。

而永威迎宾府、绿都澜湾、永威城等诸多楼盘,都要在2016年面世的小户型楼盘规划,而2016年重新启步的小户型,才会去跳开10年之前的小户型楼盘的诸多规划、设计方面的问题和毛病,才会有更多适合00后、10后的未来型小户型社区出现!比如社区社群、社区洗衣、咖啡会所、健身会所、小区wifi、人脸识别、租客互换、社区联欢联谊、社区app、更好的隐私保护等等未来概念的年轻化社区,但,这样的楼盘在过去的郑州,是没有的!

更好的年轻化、未来概念的小户型楼盘,一定是从2015-2016才刚刚开始萌芽!

6写字楼投资是当下很让人纠结的考虑:谨慎之余,选择对的!

谨慎看待是因为:

1、郑州写字楼供应量确实太大,一个高铁区200万方的体量集中入市,直接消化了郑州接近10年的写字楼体量,并引发了郑州写字楼市场的塌陷!

2、2015年开始,由于实体经济下滑,从2015年下半年开始,写字楼的空租率在提升,租金在下降!这是不争的事实,CBD写字楼从2014年的均价3元下跌到现在的均价2.2元,楷林IFC从交房时的2.5元下跌到现在的1.5元!绿地之窗从交房时的2.5-3.5元直跌到现在的1.5-1.8元!大玉米从交房时的7元下跌到现在的2.5元!这是不争的事实,而且空租率也在上升!

3、写字楼契税4%,二手写字楼交易税30%,买了就得砸手上,没办法交易,缺少流动性,没办法变现,只能长期持有,大大影响投资价值和积极性!

谨慎之余又可以考虑出手是为何?

1、很少有城市的高端写字楼价格低于住宅的,郑州目前就是,但要知道,郑州2013年之前可不是的。

2、郑州目前真正意义上的高端写字楼其实并不多,整个CBD看着一大圈,真正好的写字楼就两栋,一个是民生银行大厦,一个是世博大厦。(注意:我们忽略了整个东半边吃饭交通不方便的诸多)

3、目前写字楼市场的低迷已经在教育着政府和开发商,未来的体量不会像以前这么傻大粗的再井喷了!

4、我们判断目前写字楼高额的税率会很快被重视并下调,那时候,写字楼应该可以正常交易、流转、变现,会引来一波写字楼行情。在此之前出手,是比较正确的。

5、有人会担心说,因税费改革而引发的行情会不会再让政府和开发商盲目的放大供应,再引发市场塌陷,我想,市场已经在教育大家了,应该不会再这么傻吧,但毕竟,不怕流氓,就怕流氓没文化,我们认为的所谓教育在人家眼里就是个屁,这就没辙了。

为什么判断写字楼、商铺的税率未来会下调?

如今住宅的税率、房贷比例、房贷利率是一直在调整,因为住宅还是国家生存之本,民生之本,但以后,也轮到写字楼市场了,因为这个市场不去管是不可能的,这是一个巨大的堰塞湖。

郑州楼市:新形势下的郑州购房指南(2016版)

我们以2015年11月郑州二手房交易数据为样本分析,你会发现写字楼一个月只交易了17套,而住宅是5671套,为什么?是因为交易税太高了!不光是二手房,就是新写字楼契税全部是4%也不妥!

而目前郑州市场上写字楼新盘存量、二手写字楼存量是一个巨大的沉淀池,这个池不解决,2016-2017年的写字楼市场将会相当的难过!高新区一块商业用地拍了两次都流拍就是一个很好的证明吧,当然,那个位置有点偏也是事实。

新写字楼购买的税率:

1、新房购置交纳契税4%

2、新房购置首付至少50%

3、新房购置房贷利率上浮20%

二手写字楼的税率:

1、买方购置交纳契税4%

2、买方购置首付至少50%

3、买方购置房贷利率上浮20%

4、买方购置交纳房款5%的土地增值税(土地也不是我的,增个毛啊、交个毛税啊)

5、卖方交纳个人所得税20%(卖买款差额)

6、还有其它的,总体税款要交到房款的30%左右。

所以,坐等写字楼、商铺的契税、首付比例、房贷利率、交易税方面的下调与改革!

不管如何,如果要买:

1、只关注东区和金水区是明智的!

2、特别是不要去一些鸟不拉屎的新区买写字楼,请忽略一切规划效果图和未来蓝图!

3、关注品牌!关注地段!关注价格!

4、我们在2015年推荐8300价格的永和中央广场、13000价格的建业凯旋广场,在未来经得起事实的考验!

延伸阅读:

郑州,二手写字楼交易税金可高达交易额的30%:伤不起的税!

7商铺在2016年还是不建议投资

并不是要把商铺一棒子打死,我们是站在一定的高度来看这个问题,这几个纬度如下:

1、郑州商铺价格在2013-2014是最高的,目前也还没有调整过来。

2、郑州商铺规划体量太大,未来一定是严重供大于求的。

3、郑州商铺租金在2014年到达最高点,刺激了商铺价格上涨,但在2014-2015也迎来了关店潮,目前也还是处于开发商、投资客、房东、租客之间的博弈调整期,我们不建议大家去掺和这个过程,等一切调整好了再说。

4、目前在售楼盘,大多都是在2009年4万亿之后的鸡血市场之下作的规划,规划设计、配比都不合理。

5、目前实体经济一片萧条,关门闭店一波又一波,到底经济什么时候会回暖?有希望吗?经济不好,谁来租房?房子租不出去贷款、物业费都还得花啊。

基于以上的考虑,目前郑州的房产投资不靠谱率:商铺>写字楼>住宅。

住宅是安全的,人可以不开公司、不做生意,但一定要有个地方住。

写字楼便宜,像高铁区也就12000左右,龙子湖9500左右,未来可能很多商铺的业务也会搬到写字楼里。

商铺是风险最大的。

所以,靠谱商业项目少之又少,基本上,目前这个调整期,先暂停关注为明智之举。

延伸阅读:

2015年郑州街铺倒闭调查:街铺售价和租金/酸菜鱼的郑州传奇/互联网下的街铺未来

8怎么看当下的房地产投资?

当下,房地产投资肯定不是收益最好的,但一定还是最安全的,所以,对于一个家庭资产配置来说,房产投资肯定是不可或缺的。不管社会如何动荡,房产都是最为安全的。

只是,对于房产投资,我们要知道几个问题:

1、为你房产未来升值提供保障的是:物业、质量、绿化、学校、交通,所以,选择开发商物业好的,选择有未来潜在地铁和学校的,都是可以在未来博取回报的。

2、房产投资收益分两个:出租、升值,对于出租,一定是靠近商业区的,租给白领阶层,才有更好的回报。所以,接近商圈、写字楼聚集区是比较好的,这也是一直以来虽然海马公园有各种问题但也一直推荐的原因,这也是年前我们推荐天筑二期小户型的原因。

3、而且,永远要记得,投资房产一定要选择楼盘价格要低于区域均价,比如东区均价13500,你投资就不要投超过这个价格的,郑州均价10000,你投资也要有这个心理杠杆!因为这决定了你以后出手的供需关系,一定要有更多的人买得起,拥有了供小于求的供求关系,你才会有更好的议价空间。

4、所以,龙湖CBD里面的房子都不具备投资价值,房子再好,这是买来自住的,不要去考虑太多投资的因素,动则一套500万,郑州有多少买得起的?新房都卖不动,二手房怎么可能好卖?这一点,大家一定要懂,所以,通常,别墅不具有投资价值,总价300万以上的房子也不建议去投资。

5、另外,我们看当下的房产投资,最好是能跳出郑州来看,这也是2015年,我们去杭州、上海、日本、海南、澳洲考察的原因,只有让自己站的更高,看的更远,才能对当下的房产投资找到最佳的出路,近期,我们还要出发去马来西亚的森林城市看看,多出去考察研究,总是可以增加自己的眼界,让自己站的更高看得更远,才可以把事情看得更透。

6、房子永远都是可以投资的,但二八理论一直存在,正确投资的也许占不到20%,所以,选择很重要,这也是我们在海南的观点,海南80%的楼盘都不值得投资,但有20%的楼盘随便买就没问题,所以,买对!才是正确的!

7、如何买对?请关注郑州楼市,我们一起研究、一起努力,一起把这个事情搞清楚!

(完)

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