裕华光合世界、上品新天地和昆仑望岳该怎么选——比较中原三个盘

一直以来，我们对西边的关注比较少一些。因为秉持“城市向东，居住向北”的原则，我们对于东区和北区的关注度要更高一些。近年来，中原区差不多也能算是主城区的价格洼地了，自从锦艺国际华都最后卖出了12000左右的高价以后，这个价格基本也就是中原区住宅价格的天花板了。

也正因如此，我倒是比较推荐中原区，因为性价比比较高。虽然同作为行政区，论地位，中原区比不上金水区，但是它的交通、教育、配套仍然是几大老城区中的佼佼者。

今天，我们就来分析一下位于中原区核心区域的三个楼盘，分别是裕华光合世界、上品新天地和昆仑望岳。

1裕华光合世界

裕华光合世界是林山寨新村改造项目，和迎宾路三号是一个开发商，就过往开发履历来说，还算靠谱。

先说说它的优势。裕华光合世界的位置应该算是三个项目中最好的，位于工人路伊河路交叉口的西南角，距离中原路、嵩山路、桐柏路等主干道距离都比较近，附近公交线路很多。从大家比较关心的地铁来说，它离地铁1号线绿城广场站实际距离大约1600米，离5号线中原路站实际距离大约1000米，都是步行能接受的距离。

裕华光合世界区位图↓↓↓

除了交通方便外，裕华光合世界距离市委市政府的距离也是最近的，属于传统的行政区范围，环境、治安什么的都不错，居住氛围也比较好。虽然距离几条主干道都不远，但是项目紧邻的工人路和伊河路都是小路，算是真正的出行便利，居住安宁。

当然，这些优势并不能支撑裕华光合世界对外高达12000的报价，它的杀手锏还是学区房。现比其他项目所谓的名校都是分校什么的，裕华光合世界的划片小学是货真价实的伊河路小学本部，这除了开发商自身的努力之外，也是因为项目本身距离伊河路小学确实非常近，就隔着一条工人路。

自从锦艺国际华都凭借互助路小学分校尝到了甜头以后，中原区稍微像样一点的楼盘都学会了这一套，打起了学区房的招牌。比如盛润锦绣城，比如和昌湾景国际，比如裕华光合世界，比如上品新天地。

说劣势的话，那就是作为林山寨新村的改造项目，裕华光合世界拥有郑州城改项目的通病——容积率比较高，商业体量大。此项目的容积率接近5，住宅一共8栋楼，其中5栋楼下有2-3层的底商，临近工人路和伊河路处还有一栋25层的写字楼，底下是4层的购物中心。

裕华光合世界鸟瞰图，写字楼和商业东临工人路，北临伊河路↓↓↓

跟高容积率相伴相生的问题就是户型比较差，目前推出的户型是97-129平米的三房。从面积区间来看，这也算是个改善项目吧。不过户型都不怎么样，南北向户型基本都是长进深，短面宽，通透性不好，还有不少手枪户型。

125㎡的三房都能做成只有一卧朝南的手枪户型↓↓↓

商业和写字楼都是以儿童和教育为主题，购物中心定位为快乐儿童成长基地，写字楼就是教育培训机构聚集地，均价8000多。就它的地理位置来说，这个定位还是比较靠谱的。

综上，这是个伪改善型项目，单价高，总价也不低，但是容积率高，底商多，户型不好，居住舒适度低。冲着区域便利度和学区房的，可以考虑这个项目。要留意的是，如果你是郑州市户口的话，2017年即可上学，非郑州市户口需要等房产证下来之后才可以。

2上品新天地

上品新天地是罗庄城中村改造项目，开发商来自上海，具有国企背景。

也先说说优势，目前在售的一期地块位于中原路华山路交叉口的西南角，东边就是中原万达，位置相当不错，交通也比较方便，距离地铁1号线秦岭路站和5号线中原路站的实际距离都在1400米左右。紧挨着华山路的是部分拆迁安置区，商品房和安置区隔着一条规划中的天山路，基本不会受到华山路上的噪音影响。在项目的南边，就是郑州楼市曾经报道过的二砂厂。

项目区位和规划图，中原路对面也是上品新天地的地块，大部分规划为商业↓↓↓

项目的另外一个主打牌和裕华光合世界一样，也是教育。小区配备了公立幼儿园，小学原来说是伊河路小学上品分校，但是目前看来好像是有变数。探盘的时候，置业顾问说是已经确定下来了，有书面协议，当我要求看时，他又说照片没存在手机上。所以，这个事情，先存疑吧。中学目前说的是外国语中学第69中分校，只能说还算不错。

还有比较值得说的一点，就是附加值配套。项目用的是加拿大进口的全置换式新风系统，也就是我们所说的真新风系统，既有出风，又有回风，空气集中过滤交换置换。还有就是配了净水系统和地暖。相比壁挂式的取暖，地暖确实要舒服不少。从这几点上来说，开发商还是有点儿品质追求的。

上品新天地鸟瞰图↓↓↓

问题当然还是容积率。容积率比裕华光合世界还高，到了5.4左右，大面积的绿化基本就不用指望了。梯户比也比较高，目前推出的几栋楼有2梯4户的，2梯5户的，还有3梯7户的。从上面的规划图中我们也能看出来，为了用满容积率，小区显得很混乱，既有多层，又有小高层、高层，还有底商，甚至还出现了L型的楼栋。

从户型来说，目前推出的房源从47㎡的一房到142㎡的四房都有，90㎡左右的两房和小三房占比最大。L型的楼栋由于承担了拉高容积率的重任，户型基本都比较烂，也肯定会有东西向的户型，其他楼栋上的户型多数都中规中矩，也有少部分手枪户型。

总体来说，这是个还算靠谱的刚需项目。容积率什么的都不在开发商的控制范围内，户型做得不好简直也是必然的。在开发商能控制的范围内，比如学校、配套什么的，做得还不错，虽然不能算顶尖，但至少不糊弄，对于刚需一族来说，也基本够用了。项目10月中旬开了一次盘，售价9500左右，在中原区在售高层里基本算最高了。

3昆仑望岳

昆仑望岳是一个旧厂改造项目，就这一点上来说就比裕华光合世界和上品新天地强，没有安置区，也不涉及拆迁这种费劲又狗血的事情，容积率也比较低。

项目的开发商是国投置业，隶属郑州燃气房地产，属郑州市国资委直管，开发过梧桐新语、昆仑华府等。北龙湖最近刚亮相的的国投玖栋也是他家开发的。整体来说，也算是个靠谱的开发商。说句题外话，国投的这几个项目案名都比较讲究（国投玖栋原来的名字叫翠堤春晓），风格也比较一致。估计领导人是个古典文化爱好者。

昆仑望岳位于华山路颖河路的西南边，和上品新天地中间就隔着个二砂厂。二砂厂北半部分，也就是靠近上品新天地的部分，现在是仓库和自发形成的二砂艺术中心，南半部分还是工厂，目前还在生产，和昆仑望岳就隔着颖河路。

根据政府的规划，后期厂房都会搬到荥阳，地块也会统一规划改造成艺术中心。但是由于资金问题，具体时间还未确定。项目南侧是郑燃早期开发的一个项目——昆仑华府。如果交房的时候北边的工厂能搬走并改造，这个项目的居住氛围就非常好了，要更胜于上品新天地。

项目地块是原来的电缆厂，地块不大，占地约48亩，共规划有7栋17-26层的高层，总户数600多户，容积率不到2.5，户型面积区间为105到175㎡，内部配套健身房、游泳馆，高端休闲会所等，是一个比较纯粹的改善型项目。

昆仑望岳效果图↓↓↓

闲话一下，项目售楼部非常漂亮，据说是应政府要求花了上千万改造的，后期将会作为一个艺术中心使用，不由感叹，国企果然不差钱。从这个区域的定位来看，由于老厂区较多，政府要将其作为一个承载城市记忆的艺术区，二砂厂的改造和昆仑望岳项目，都承担着这个使命。

昆仑望岳的出街广告，看上去也情怀满满↓↓↓

所以，从进入颖河路开始一路到售楼部，围墙上都刷着非常有怀旧感的壁画。售楼部则是原来电缆厂的一部分，保留了旧厂房的框架，还设置了老电影放映厅和咖啡吧兼书吧，做到了怀旧和现代的融合，整体艺术感十足。

颖河路上的怀旧壁画↓↓↓

售楼部里还设置了60、70和80年代老物件的展览区↓↓↓

富有艺术气息的售楼部↓↓↓

总体来说，这是个比较靠谱的改善项目，开盘价格估计不会低，目前处于前期咨询阶段，推荐区域改善型客户关注。据置业顾问说，后期还会对购房人的背景做一下要求，估计前期也是事业单位或者是国企的人内定的比较多。从这点来说，后期居住氛围会比较纯粹。

楼市观点：

以上三个项目特色都比较鲜明，裕华光合世界是一个纯粹的学区房，不过目前还没有预售证。上品新天地是一个合格的刚需盘，目前五证齐全。昆仑望岳则是一个承担着部分政治和文化使命的改善盘，售楼部目前刚开放不久。从推荐度来说，三个都差不多，算是区域里比较数得着的项目。大家可以根据需求，选择自己适合的。

（完）

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