郑州房产VS海南房产,如果条件允许,该出手时则出手

提起郑州地产,作为长期居住郑州的人是一个永远的痛。当我们询问大家在海南置业的主要原因时,大家都会异口同声的说环境和雾霾。如果有一天郑州的环境好了,没有雾霾了,还会有人去海南置业吗?估计计划在海南置业的人80%的人都不会去了,但是已经在海南置业过的人估计80%的人还会选择海南置业。为什么会出现这种情况?所以米宅团队才会选择亲身去体验海南地产。跑完整个海南,我们团队一致意见,即使郑州没有了雾霾,海南房产仍然比郑州更值得购买。

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首先对比几组基础数据

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容积率

郑州:容积率小于3的楼盘占比10%,容积率小于3.5的楼盘占比48%

海南:容积率小于3的楼盘占比超过90%,容积率小于3.5的楼盘占比将近94%

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绿化率

郑州:绿化率高于35%的楼盘占比不到45%,绿化率高于40%的楼盘占比仅仅24%

海南:绿化率高于35%的楼盘占比超过90%,绿化率高于40%的楼盘占比将近75%

海南楼盘的高绿化率主要由于环境决定的,空气湿润,处于热带与亚热带的纬度,植物比较容易生存,所以绿化成本较低。

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装修

在海南,70%以上的楼盘(所有楼盘)都是精装修,如果只统计洋房和公寓,这个比例会更高。而郑州精装修的楼盘两只手都可数过来,二者压根没有可比性。

功能

从功能上讲,由于郑州需求量较大,所以大多数项目在交房之前就全部销售完毕,又因为是省会,租房需求量也较大,因此郑州本地的房子兼居住和投资两方面的功能。而海南房产因为环境的原因主要满足度假养老,所以需求量有季节性因素,需求量相对较小,所以海南房产以居住为主,近几年海南供应量大幅增长,导致供需不平衡,很多项目卖了好几年仍然没有卖完,几乎所有项目都是现房在卖。

产品

由于客户的需求不同,导致郑州房产和海南房产产品有很大差别。

户型

要说郑州哪个户型卖的最火,一定是89平方的小三房,少收1%的契税,满足了一家三代的需求,将来即使自己不住,也容易出租,因为总价不高,也容易二次交易。所以从这个角度来看郑州产品以刚需为主;而内地的海南置业者,需求点是度假或者养老,非第一居所,在海南置业主要考虑生活品质,所以产品设计会以宽敞、舒适为主,所以很少能看见89平方的小三房,但是经常能看到120多的两房和70多的一房。另外以度假和养老为主的需求,居住的频率或人数相对较少,所以户型面积结构成葫芦形,90以下的一房和两房占比较高,然后就是120以上的三房占比较大,而90-120中间的户型较少

产品类型

海南房产别墅产品占比相对较大,尤其是创新型的小别墅,60平方、90平方、100平方等200平方以下的别墅占主流。而在郑州内地,200平方以下的小别墅还是比较少见的。

得房率

郑州高层得房率正常是75%左右,加上赠送的阳台和飘窗得房率也很难超过80%。而在海南很多楼盘得房率都超过了100%,“得利”于较大的赠送面积。

性价比

关于价格没有太大的可比性,产品不同,位置不同,配套不同,价格都不一样,那么我们举个例子看看海南的楼盘性价比相对于郑州如何?比如:新世界美丽沙

开发商:新世界中国地产有限公司(新世界中国地产),香港股份代号: 917,为香港四大顶级发展商——新世界发展有限公司的内地物业旗舰,新世界中国地产为国内最大型全国性房地产发展商之一,集团上市41年,拥有40年的资深开发经验,是香港恒生指数成分股之一,与周大福同出一门,也是香港维多利亚城市神话的主要缔造者。

项目简介:项目定位于建设滨海游乐观光、休闲度假和高档居住为一体的社区,并结合中高档住宅的建设,发展旅游地产,成为海口市的标志性地段,并引入一种新的海岸线生活方式。项目占地3300亩,该项目分六个组团:第一组团别墅,旁边有国际疗养中心,有健身中心;第二组团别墅和洋房;三四组团是高层看海公寓;第五组团,是商业,有249米酒店,有k11购物中心;第六组团是精华,内海别墅,以灯塔为中心做了四块地,像一个面向大海的蝴蝶。项目内配套3幼儿园,2个小学,1个中学。

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区位介绍:该项目位于海南美兰区的海甸岛,海甸岛与一水之隔的海口市中心似连非连,似断非断,一衣带水隔江相望。四座大桥(世纪大桥、人民桥、和平桥、海新桥)把海甸岛和海口市的滨海大道、长堤路、新埠岛连接在一起,使海甸岛成为一个既与市中心交通来往方便又相对独立的地区。旁边是白沙门公园,背后是海南大学,岛上有实验中学,二十五小学,中医院等成熟配套,保证了项目既可以享受项目内部安静的环境,也能够享受到项目外成熟的配套,真正实现入可静,出可动

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在售产品:主要是8-12层的洋房,面积覆盖范围较广,有66-85㎡的两房,也有98-160的三房。有精装修和毛坯两种,精装修标准是1800元/㎡。

讨论:对于这样的产品,大家觉得单价应该卖多少元合适?如果是放在郑州这样的产品和这样的位置,又能卖多少?新世界美丽沙洋房目前对外报价:精装修均价12500左右。那么你觉得这个价格如何?

总结

从下图可以看出,除了环境的天然优势之外,在容积率、绿化率、得房率、产品线、居住属性这几个方面都优于郑州。

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其实从购房者的热情可以看出,海南房产无疑是可以购买的,除了环境的天然优势,产品品质、服务、绿化等等都要优于郑州,但是现在有没有必要购买?其实在11月8日听了海南置业讲座的粉丝应该知道,如果条件允许该出手时则出手

海南已经暂停海景房(距离海岸线200米)用地的审批,海景房源量是有限的,卖一套少一套

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三亚停止报建80平方以下的小户型,也就意味着想在三亚买房,以后只能购买80平方以上的户型,其实也是变相的控制三亚的人口,因为海南是全中国的海南,全国的人口都会涌入海南。

好的产品越来越少。随着政府对土地、项目等的控制和监管,海南的房源供应量会逐渐减少,好的产品本身就是稀缺性,并且随着政府一些政策的干预。好的产品越卖越少。

再回到最根本的地方,那就是环境,家里的老人、孩子随时受着雾霾的侵害,不妨去医院儿科看看,焦急的家长排着长长的队伍,咳嗽、流鼻涕、呼吸道感染、肺炎,几乎都是这些病,医生看病也简单了很多,就是复制吗

看看郑州和海南11月16日实景拍摄对比:

▼10:02am拍摄于郑东新区CBD

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▼8:40am拍摄于东区龙子湖

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▼9:50am拍摄于三亚迎宾路

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▼10:45am拍摄于石梅湾

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▼11:00am拍摄于海口新世界美丽沙

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其实大众消费者眼睛是雪亮的,从米宅11月8日线下活动现场就能看出来,大家对海南购房的热情,在此再次感谢米宅和郑州楼市的粉丝,感谢大家对米宅和郑州楼市的信任,同样米宅和郑州楼市也不会辜负大家的信任,近期将会确定海南行的详细流程,确保粉丝购买到最合适的产品。

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还是那句话,郑州楼市可能无法保证粉丝能够占多大便宜,但是绝对不会让粉丝吃亏,我们的宗旨就是:信米宅,最最优惠,最最正确!

米宅海南俱乐部活动持续报名中,加入俱乐部米宅会在近期组织会员登岛看房,并为会员争取到最大的优惠。

(完)

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