海南房产考察之文昌：文昌区域有价值吗？月亮湾是价值洼地吗？

先把观点奉献给懒人朋友们：

1、月亮湾绝对是值得推荐的区域，也是目前我们发现的潜力价值洼地区域，沿着月亮湾海滩的7000亩土地，由四家上市公司和一家品质开发商共同打造，有竞争有竞品，政府配套强势跟进，价格合理不虚高，不考虑台风影响的话，区域值得关注和推荐！

2、月亮湾片区重点推荐富力、雅居乐、荣昱这三个楼盘，都值得关注，产品目前有错位竞争、客户也有定位区别，一线海景的选择富力、二线居住的选择雅居乐、性价比的洋房独门独院选择荣昱，其中荣昱是一个极具绿城范儿的品质小区。

3、淇水湾片区只有鲁能一家，占地6万多亩，堪称宇宙第一大盘，一家开发商有天大的本事也是吃不下的，注定产品、规划、定位、客群、配套有局限性和单一性，不会让你眼前大放光彩，建议慎重。

4、紧临文昌新城区的高隆湾片区，是一个偏刚需的区域，紧靠文昌新城区，低端配套齐全，成熟的早，楼盘也开发的早，人气较旺，但整体低端，氛围也低端，小开发商居多，清澜半岛的位置和规划其实最好，但对楼盘看不透，心里没底，等待时间过长，建议慎重，而且一家楼盘难以改变区域低端的现状，整体上不建议关注该区域，同样价格在海南可以有更多更好的选择，区域里可以看看的只有平海逸龙湾、中南森海湾、清澜半岛。

5、整体上，重点推荐月亮湾，其次慎重考虑高隆湾，高隆湾可能和你期待的度假美好形象有落差，与时尚无关，属于刚需度假。

米宅团队一行7人，14天走遍海南全面考察，花了3天的时间调研海口24个楼盘，然后沿着东海岸一直南下，来到了美丽的文昌，在文昌历经2天时间对文昌市在售楼盘进行了认真的调查、梳理与比较，这期间也跟文昌买房的外地人进行了详细的交流，现在将两天调查分析奉献购房者。仅仅靠这两天的调研是无法深入的了解文昌以及文昌楼市的，所以文中难免会出现一些信息不准确或者分析不透彻的地方，还请各位朋友指正。

分析如下

首先我们了解一下文昌：

1、文昌距离海口开车约1个小时左右，高铁仅仅需要半个小时左右，位于海南的东海岸，处于北纬18度；

2、文昌的椰子产量占全海南的60%，随处可见大片的椰树林，空气极好，并且空气负氧离子含量高，好于海口市；

3、文昌民风很好，大街上卖菜的晚上不需要收回家，只需要盖上第二天过来继续卖，在饭店吃饭不存在缺斤短两，不管是大店小店，服务态度很好；

4、文昌是海南最重视教育的地方，家里再贫穷，家长也要供孩子读书，在海南这也是其他城市无可比拟的，文昌市宋氏三姐妹的故乡，也是著名的华侨之乡，本土居民60万，华侨却有120万，是第一批下南洋的人；

5、本地物价便宜，市场上大对虾50元/斤，大红虾110元/斤，石斑鱼25元/斤，比较适合普通老百姓生活需求；

6、文昌北部的翁田镇（月亮湾）是海南的台风主要登陆口，这个也是很多在文昌置业者考虑的因素之一，所以这也是我们来之前对该区域并不抱有多大的希望，但是来了之后还是给了我们很多的惊喜。

7、文昌是我国新建立的航天发射中心，每年吸引很多游客来这里参观。

和海南其他城市一样，文昌的新楼盘也是沿着海岸线建设，主要分布在三个地方：月亮湾、淇水湾、高隆湾。在文昌米宅花费了2天的时间调研13个楼盘。

10月1日：

雅居乐月亮湾、富力月亮湾、合景月亮湾、荣昱月亮湾、世茂怒放海、鲁能山海天；

10月2日：

中南森海湾、高龙湾一号、清澜半岛、海拓蓝湾、平海逸龙湾、正商红椰湾、观澜湾；

文昌湾区分布图文昌楼市考察

第一站、月亮湾文昌楼市考察

月亮湾有最美丽的沙滩，有最美丽的环境，有最美丽的空气，但是生活配套不便，说想买一瓶矿泉水都买不到，尽管有些夸张，但是也充分说明了该地方基础配套的匮乏。但是在月亮湾盘踞了五家上市公司，这也就是米宅为什么说这个区域是有未来的，是值得期待的，因为五家有实力的企业共同建设生活配套，共同建设基础设施，并且随着东海岸旅游观光快速路线的修通，加快了该区域的发展，所以月亮湾的未来发展应该是可预见性的。

图为未开发前美丽的文昌月亮湾：

所综合分析该区域短期内更适合短期的旅游度假居住，不太适合长期居住。

月亮湾片区楼盘分布图：

1、雅居乐月亮湾

电话：0898-63336333

基本情况：

1100亩地，一期尾盘，二期在卖，三期认筹，四期五期还在规划中。高层公寓910多户，精装修成交价7000多，2017年交房。别墅100多套，面积有105平和130平方，均价13000，别墅16年底交房。项目西边有一个大公园，公园里有一个湖泊。

项目分析：

雅居乐的景观设计真的很赞，并且体验很好，搭建去海边的台阶，高低错落有致，观景效果更佳。

雅居乐一期推出距离海500米以外的的产品，从推售来说雅居乐把临海区域后期销售是正确的，尤其是现在政府不再批复近海地块的房地产开发，这使海景资源在以后更加稀缺。

看了190平的样板间，进去之后装修的气味刺鼻，地面地砖铺的优点粗糙，缝隙一道白一道黑，说是3500的装修，感觉一般。

区域环境绝对没问题，产品也还不错，并且价格比较低，总之，在该区域还是值得推荐的。

2、富力月亮湾

电话：0898-63282777

基本情况：

共1100亩，分两期开发，一期临海是500亩，是40年产权的酒店式海景公寓和别墅，公寓带有装修，从53平方到130平方，2T12户，一期明年6月交房，赠送面积较大，均价7800元/平方米，一期配套有五星级酒店和酒店别墅。别墅有130平双拼和169平方的独栋，双拼小别墅折后150万，平均11000，小独栋169折后250万，平均13000。临海大独栋1000万起。赠送院子也都还不小，130双拼院子有120-150平，169平别墅的院子有200平以上。

项目分析：

富力的整体产品设计都还不错，产品品质感觉比雅居乐稍微好些。但是海景也只有大独栋和酒店式公寓能看到，40年产权的小公寓只能居住或者出租。该处的小别墅还是可以考虑的，赠送面积较大，产品品质也不错。但是他们的销售却不如雅居乐，分析有两个原因，一方面位置少差一些，另外就是景观设计不如雅居乐，体验不够好。

3、荣昱月亮湾

电话：400-8817-838

基本情况：

荣昱月亮湾占地610亩。一期258亩，容积率0.64，一期住宅有双拼、联排、类别墅。二期360亩，涵盖酒店、商场、会所为一体。三期洋房在售，毛坯7000起步，可提供800元装修套餐，0.59容积率，均价9000。110平送地下室也有110平，价格85万，91平价格60万，150平的四五楼复式110万，送四个露台。

开发商实力也可以，金立手机也是他们母公司旗下的，元生态酒店也是他们母公司旗下的，主要产品是多层洋房产品。

项目分析：

这是月亮湾第一个进样板间不用脱鞋的项目！第一个样板间水龙头有水流出来的项目！第一个样板间不是摆放假水果的项目！ 从这些现象能看出来荣昱的服务做的非常好，是整个月亮湾服务做的做好的一个。其次产品设计非常新颖，在周边也是独树一帜，户型设计非常有特点，运用错层的设计，该设计把厨房单独放一层，减少了油烟的侵扰。只是部分户型楼梯确实有些陡，不太适合老年人，可以考虑一二楼或带电梯。小区内整体绿化率只有30%。总体来说该项目在该区域还是值得推荐的。

4、合景月亮湾

电话：0898-36886666

基本情况：

一期是3号楼，二期是2号楼，都是公寓，Y字形设计，保证了每户看海的需求，位置很好。面积覆盖了从50多到130多的。近海的折后8000-9000，三个单元，一单元130的2t2,二单元2t12小公寓。16年底交房，三期和四期别墅，60，90平方小别墅，都是一层设计，60的价格从90万到120万不等。

开发商是合景泰富，第一个在该区域拿地的，位置整个月亮湾最好的，小别墅区域整体是坡度，层高最高4.5米，2000元/平方的简装！重点推荐该小别墅！90平方：赠送面积80-200，客厅餐厅是一体的，两个卧室是独立的，各自有卫生间，有点像四合院。但是没有公共卫生间，不过可以在院子里加一个。

项目分析：

该项目别墅产品设计还是比较新颖的，对于老人来说还是比较适合的。但是对于潮湿的问题是否能够很好的解决还是比较重要的。并且该小别墅可以和一代酒店合作，房子可以托管运营，有专人打扫，避免长期潮湿。只是该项目产品品质一般，完全就是在卖院子，同时上面搭建一个破房子，别墅只有一层如何防潮防水？同时玻璃都是单层玻璃想问问合景你到底想做什么？高层的设计也太过老土的筒子楼，和雅居乐、富力有一些差距，整体上，合景在月亮湾感觉就是在用高性价比的土地吸引客户，完全不尊重这片土地上的房子。

5、世茂怒放海

电话：0898-63337777

基本情况：

世茂怒放海，占地1250亩，公寓均价8000多，40年产权别墅均价1.3万左右，70年产权别墅1.8万左右，临海小别墅毛坯，40年产权，60-122叠拼别墅，在售的是不临海的70年产权103-109联排别墅带装修，边户有140平院子，中间户有40多平院子，特价房12000左右。

项目分析：

世茂在月亮湾片区真心做的不怎么样，别墅产品和品质太刚需，景观很差劲，别墅户型也不好，装修品质也不好，完全看不到世茂的用心！在月亮湾片区不推荐关注世茂。但世茂却有着非常大的亲子乐园，这应该还是蔡雪梅在世茂的时候做的吧，然后把这个建议给了郑州的新东润，然后在东润城也做了一个很类似的升级版的亲子乐园。

总结：

月亮湾适合短期旅游度假，不太适合长期居住，否则会得抑郁症的。该区域的几家开发商实力都不小，开发的产品也不尽相同，因为是全新楼盘，互相竞争，所以价格合理不虚高，同时全新区域不受老城区或老规划影响，未来比较纯粹，对比分析，首推雅居乐、富力，这两个项目路产品类似，品质类似，品牌类似；荣昱也极具匠人精神严重推荐，产品创新较好，独门独院，价格也不高很有吸引力，不要求沙滩的朋友们可以关注；最后是合景和世茂，感觉也想把产品做好，但太过追求成本控制和快销，产品、规划、细节方面做的较差。

第二站、淇水湾文昌楼市考察

淇水湾位于龙楼镇的东南方向，距离龙楼镇仅仅不到3公里，该区域有文昌最高的山脉，铜鼓岭，海拔300多米，山上树林茂密，沙子白细干净，非常漂亮，通过铜鼓岭看月亮湾，海水与沙子交汇处构成了一弯新月，故名月亮湾。我国航天发射中心就建立在龙楼镇，每年吸引很多游客来这里，具体对居住有什么影响，目前我们还没有一个官方的说明。

该区域盘踞了一家巨无霸–鲁能山海天，有人戏称该项目是宇宙第一大盘，该盘依山傍水位置非常好。尽管有央企的大背景，但是面对如此之大的开发面积，鲁能一家是否能够快速建立起来？工程、运营、营销、服务等等是否能够跟得上？如果出现问题可能整个区域（7万多亩地陆地+8万多亩海域）就彻底完蛋，这也是米宅最为担心的。

该区域环境和月亮湾媲美，配套和高隆湾相当，按说该区域是最值得推荐的，但是米宅还是比较谨慎推荐该区域。

1、鲁能山海天

电话：0898-63688888

基本情况：

宇宙超级大盘，总规划86平方公里，其中陆地面积40平方公里，海域面积46平方公里，目前入市的有三个组团，两个组团高层，一个组团别墅。其中高层组团海石摊2号容积率2，带装修估计均价8000左右。另一个组团淇水湾5号，容积率1.8。高层明年交房。别墅均价11000元，目前在做内部认筹，17年4月份交房。这个项目位于文昌铜鼓岭森林公园，规划淇水湾、海石滩、宝翎港、月亮湾、七洲列岛五大板块，形成生态，健康，娱乐，文体，海盗度假五大主题于一身的项目。

项目分析：

该项目规划的超级好，有人调侃说该项目得要鲁能卖三代了。也说明该项目规模太大了，尽管鲁能是央企，但是感觉迈的步子有点大了，拿地的时候比较容易，但是规划建造的时候就比较困难，涉及到的工程、运营、销售、服务、资金等方面，只要一个环节出现问题，可能整个盘都不好搞，所谓的一荣即荣，一损即损，这样的项目还建议持观望态度，如果一期的项目交付，带个好头，那么接下来的工作就相对好做一些。产品销售跟得上，资金回笼较快，这样就能够保证其他项目的正常进行。区域的发展速度和进度肯定赶不上月亮湾。

总结：

对于鲁能的项目米宅是持谨慎的态度，毕竟房子不是小物品，该项目容易两极分化，做好能够做的超级好，做差可能直接烂掉，而且这个盘的区域肯定不会比月亮弯早些起来，月亮湾五家大企业共同运作，产品定位各有差别，客户分类各有差别，配套上也有错位竞争，所以，人气会更早上来，区域成熟也会早于淇水湾。

第三站、高隆湾文昌楼市考察

高隆湾距离文昌市区最近，属于文昌新城区，到老城区开车只需要五分钟，所以生活配套、医疗、教育等相对完善，所以该区域更适合居家常住。该区域海滩也非常不错，但是相比月亮湾和淇水湾稍微差些。但是该区域的几个开发商整体实力较弱，区域没有扛巴子开发商，所以整体销售都比较弱，米宅会把每个楼盘的优劣势详细的分析一下。

高隆湾片区楼盘分布图：

1、清澜半岛

电话：0898-63636666

基本情况：

清澜半岛，共1800亩，三个区域，分a区，b区，c区，总体容积率0.99，住宅区域容积率1.3。

该项目三面环海，属于填海项目。海景很好，海边修成栈道，在不缺沙滩的海南感觉还是很有情调的。

在卖的B1区是70年产权，3500元/平方的精装，有小公寓4t23户，均价11000，明年交房，有五栋在卖洋房，均价10000左右。今年年底交房。

A1a2区是50年，a1前期是景观示范区，后期盖楼。

项目分析：

该项目位置绝佳，处在三面环海的地方，产品设计也没有什么缺陷，但是也没有太多的亮点，属于那种看完记不住的产品，同时由于开发商来头并不大，能不能撑起这个刚需区域的品质大盘，这是一个疑问，至少目前景观区做的不错，但未来真的不好说，在市场上也没有什么声音。

2、宏图高龙湾一号

电话：0898-63681111

基本情况：

高隆湾处于高隆湾旅游度假区，别墅，高层，酒店，市政以及公检法搬过来了，有医院。

该项目占地710亩，一期别墅118亩，别墅是泰式别墅为主，具有防潮作用，带有6000的装修，按照建筑面积是6万一平方。西门子的烟机，高端toto和科勒，高吊顶，房顶使用玻纤瓦。

高层最低70米宽度，415亩，2t4,2t5，200套特价的7000到8000。

开发商是南京的三胞集团，该集团旗下有五家上市公司：宏图高科、麦考林、万威国际、金鹏源康、南京新百。

项目分析：

作为这么高价格的泰式别墅在通风防潮方面还是下了很多功夫的，客厅5.6米左右的挑空，玻纤瓦屋顶，客厅9米开间，空间布局比较紧凑，使用率高，相对来说每个房间之间的私密性较好，但是楼栋与楼栋之间的私密性不好，二楼卧室开窗正对着背后楼的阳台，没有什么遮挡。装修用料还比较实在，但是这个价格确实有些高。高达6万一平方，在文昌这样的一个周边都是刚需度假楼盘的地方，要是你会买不？

3、海拓澜湾

电话：0898-63573333

基本情况：

面积覆盖51到118，23层到30层，在卖的是五栋高层，电梯是帝森电梯，户型大的便宜，小的贵，均价在1万左右，装修是3500的标准，67平米的现代风格、72平米的西班牙风情、90平米的海岛风情、92平米的日式风格 、101平米的南美风情 、109平米的巴厘岛风情。赠送阳台面积也不小。可以享受到海景。

项目分析：

以为是很一般的一个楼盘，结果带给我们很大的惊喜，这么小的一个楼盘装修竟然覆盖了好几个地方的风格。户型设计很用心，各个功能区域独立。公共空间装修的不错，景观也不错，规划设计也不错，只不过本地的一个小的开发商，以后的服务是否能跟得上不好说。

4、中南森海湾

电话：0898-63322999

基本情况：

小区总共605亩，07年开始开发，在卖的是e区，41到99平方，销售情况非常好，a,b,c,d,f区全部卖完，就剩e区，2t11户，99平方的两室两厅两卫清盘价6000多一平方，2000的装修。41,63等小户型均价7000多。

项目分析：

带着很大的期望来到了中南森海湾，因为很多人都推荐，但是我们带着很大的失望离开了这里，户型设计较差，小的户型还有很长的走廊，不过赠送的阳台较大，价格也比较低，但是中南销售和口碑都不错，小区的居住氛围非常好。这是一个典型的纯刚需度假楼盘了，离海有点远，还要过马路，但价格很便宜，特价房带装修一平方才6000多块钱，就可以去海边玩，就可以享受海南的空气和环境，也可以就近买到便宜的海鲜和生活用品。

5、平海逸龙湾

电话：0898-63211666

基本情况：

项目占地390亩，1.496容积率，在售的四栋楼，均价12000以上，业主配套非常完善，各种娱乐，各种社区活动，整个小区居住氛围非常好，入住率较高，业主之间的交流比较多。有自己的苗圃基地，小区内绿化非常好，种植着各种名贵的树。

项目分析：

该项目的产品设计和品质还行，尤其是一期的绿化有点像海口的紫园。整个高龙湾区域也只有平海逸龙湾值得推荐了，只不过该楼盘价格确实很高，算是该片区高层均价最高的。

6、正商红椰湾

电话：0898-63333555

离海较远，要2公里左右，同时小区整体的品质和定位较低，巨人通力电梯、糟糕的装修标准、完全不具备度假因素的位置、周边被当地人的氛围包围，但业主大多为河南人，在整个文昌片区没有什么竞争力。

总结：

该区域属于成熟区域，几个楼盘实力都一般，非要推荐的话，清澜半岛规划最好位置最好但对开发商总是心里没底，不知道能不能撑起来，但洋房11000的价格还是可以考虑，钱多也可以考虑平海逸龙湾公寓，钱少可以考虑中南的屌丝位置户型，至于海拓蓝湾不是不能选，只是感觉有风险，至于高龙湾一号没有什么亮点，也没有什么缺点，中规中矩，可选可不选。其它的直接PASS。

整体上，建议对高隆湾片区慎重！区域整体没整体规划，之前的无序开发导致低端横生，同样价格在海南有更多选择！

结尾：

文昌在海南东海岸上不是太发达，房产也不是很热的区域，但是经过以上的比较分析，我们会发现，文昌其实是东海岸购房性价比较高的区域，美丽的沙滩，干净的海水，大片的椰林，淳朴的民风，便宜的物价，性价比高的房产正受到河南老百姓的欢迎。

注：回复海南楼市可以看到米宅团队考察海南房产的全部文章。

（完）

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