高品质小区的凋落之路：同乐花园的自治给了我们什么启示？

前言

在郑州，楼市乱象横行。业主和开发商总是矛盾重重，交房后和物业又总是冲突不断。有不少业主将希望寄托于社区自治，但是，社区自治能解决问题吗？

一高品质小区的凋落——同乐花园的自治故事

1、小区自治的由来

同乐花园位于东风路丰乐路交叉口的东南角，由河南信宇房地产有限公司从大约1996年开始开发，交房后交由旗下的恒信物业公司管理。小区总住户近900户，其中东边是多层，有500多户，西边是高层和小高层，有300多户。

据老业主讲，同乐花园在刚建成时，是郑州少有的高品质电梯楼小区，建筑质量非常好，带地下停车场，免费的24小时热水，这在当时的郑州都是非常罕见的，因此售价高过周边小区很多。在2004年左右，同乐花园的小高层的价格是2800多元，比周边的房价高出近1000元，而东区的绿地老街也才2200元，当时小区里也是豪车成群。

那时候小区的北边和东边还没有天旺广场和世纪联华超市，小区周边都是大片的绿地和大树，院里的环境也非常好，亭台流水，绿植繁茂。还有老业主说，那时候坐出租车，不用跟司机说路，直接说同乐花园就都知道了。

从现在的绿化也能看出来当时小区环境还不错↓↓↓

但是好景不长，2005年左右，随着小区北边绿地被改建成商业中心天旺广场，业主和物业公司就因为绿地问题和小区出入口问题引发了激烈的矛盾。随后，便有不少业主用不缴物业费来抗争。开发商无法，只得每年拿出大约50万资金来填补物业费的缺口。2011年年底，各种矛盾愈演愈烈，恒信物业公司最终撤离了同乐花园。在撤离前，同乐花园的物业费收缴率仅60%左右，各项费用都入不敷出，连电梯都走走停停，不少业主只能爬楼梯回家。

当时的媒体报道↓↓↓

在物业公司撤出后，小区里垃圾遍地，无人管理。两个月后，大家实在无法忍受，就有一些热心的业主出来呼吁进行社区自治，得到了众多业主的呼应，同乐花园社区也给予了不少支持，但是各种问题已经积重难返，其中的利益纠葛也引来了种种质疑，社区自治者们逐渐也从刚开始的兴致高昂变得意兴阑珊。从2012年开始到现在，前前后后换了三四拨人进行社区自治，最近由一名刚退休的王阿姨接手负责。而从她接手后的情况来看，社区的自治之路依然任重而道远。

2、小区问题积重难返

1）小区商业化问题

由于同乐花园小区西北两边都是临街商业，北边的东风路上是天旺广场步行商业街，西边的丰乐路上是世纪联华超市，这让小区不可避免地遇到了住宅商业化的问题。

现在，小区的南边有两个民办幼儿园，临着商业街的楼栋里有不少公司入驻。多层原来配建的地上停车库和地下室，随着城中村的拆迁，凭借廉价的租金吸引了丰乐路上的很多小商小贩。

地上停车库居住的小商小贩的三轮车↓↓↓

商业公司的进驻给小区带来了很多安全隐患和管理难题。以小区西边的一栋楼为例，之前，这个楼栋是设有门禁的，但是，自从一楼搬来了一家商贸公司以后，每天货物搬进搬出，门禁就坏了两次。现在，楼栋的大门每天都是敞开的，没有丝毫遮拦。

3号楼的地下室则成了卖凉皮小贩的住所。有业主称，这户人家经常在地下室的走廊里做饭。“用大煤气罐炒辣椒面，整个楼道里都是味道。”

根据我国《物权法》规定，业主不得随意将住宅改变为经营性用房。业主如果将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意。也就是说，临近的业主是拥有一票否决权的。但在实际的房屋出租过程中，很少有业主干预。

2）地面停车位问题

比起住宅商业化，停车位紧缺的问题更是让人头疼。进入同乐花园小区，可以看到几乎所有的空地上都停了车。有些车就大喇喇地停在过道上，直接把路给堵了。

小区里的停车乱象↓↓↓

据物业管理王阿姨介绍，现在小区地面的空地基本全被划成了停车位，也只有200多个，而光发出去的的停车卡都已经有五六百张了。“根本不敢提收费的问题，怕大家不同意。而且地上停车位不够，收了费也不一定能有地方停。”由于地面停车不收费，老业主出租的地下停车位也鲜少有人来租。

而对于这些老小区来说，车位问题几乎是无解的。依照之前的规划标准，小区配建的停车位都是严重不足的。在同乐花园，业主停车都是见缝插针，有空就停，还有业主用地锁霸占停车位。

由于不收停车费，加上停车位严重不足，业主的车辆安全也得不到保障。有业主反映，他家的车买来不到一年，就被人在晚上用硬物划了两次，被放气一次。

除了机动车，电动车的停放也是一个严重的问题。小区早期没有电动车停放和充电的地方，几乎所有的电动车都是从楼上拉下来电线充电，安全隐患严重。今年由于郑州市发生了几起火灾，对电动车充电处的建立有了强制性要求，电动车棚最近才建立起来。但由于存在距离较远、数量也有限等问题，还是有不少业主倾向于在自家楼下停车充电。

电线乱拉乱扯随处可见↓↓↓

3）物业费拖欠问题

对于社区自治面临的最大难题，王阿姨认为是物业费难以收齐。由于前期小区中存在的种种矛盾和小区管理中存在的诸多问题，不少业主心生不满，就用不交物业费来抗议。还有一些老业主则是连续多年持续不交，拖欠已经成了惯性。对于拖欠物业费者，由于小区没有成立业主委员会，无法行使法人权利，也没法行使强制手段，只能听之任之。这让小区的管理陷入了恶性循环。

目前，同乐花园高层的物业费为每平方每月1元，多层的物业费为0.38元。截至8月份，多层的物业费大约能收到60%，而高层的物业费只能收到50%左右，和之前物业公司在时的收缴率差不多，相当于一半业主养着另外一半业主。一名社区自治的工作人员说，如果小区每年的物业费能够收齐的话，应该在90多万元，加上一些社区广告广告收入，还是能维持社区正常运转的。

现在，小区物业每月的支出都在10万元左右，其中工作人员的工资支出大约在5万元左右。现在物业工作人员有20多名，主要有保安、保洁、会计、出纳、水电工，园艺工人只有一个，只能进行最基础的绿植修剪。

水电工由于技术含量较高，工资是最高的，月薪在2800到3000元左右。保安每个月的工资都是1300元。像这种工资水平，在郑州不可能请来年轻的保安，所以同乐花园的保安基本都是领着退休金的老人。“要不然，我们发的这点钱根本不够维持正常生活。今年，居然有一个年轻人来应聘了。大家都打趣问，‘你是怎么把人家给骗过来的？’”王阿姨说，一直想给保安涨工资，但是又不敢涨，就怕到年底的时候钱不够用。

这种情况如果一直持续下去的话，王阿姨说她也只能撑到年底了。“到时候也只能引入物业公司，物业费肯定是要涨的。”

二同乐花园自治的困境

同乐花园的故事非常复杂，也不具备普适性，但我们能从这个故事中获得许多警示。

这个小区从一开始累积的矛盾就极深，在物业撤离后，业主期待的社区自治带来的美好变化并未发生。除了刚开始自治时带来了一些环境的改善以外，各种问题随着时间的推移越来越多。

物业公司收物业费收不上来，换成社区自治之后，问题有得到好转吗？显然没有，改拖的依旧拖，改欠的依旧欠。

在同乐花园的自治过程中，一直存在一个极其严重的问题就是业主委员会的缺失。业主委员会是具有法律效力的。在遇到问题时，就可以以法人的资格去解决。比如有人不交物业费，就可以起诉。

在社区矛盾最初凸显时，街道办事处曾经协调过让小区成立业主委员会，但由于种种原因，当时并没成功。在物业公司撤离后，社区自治者也屡次发起成立业主委员会的呼吁，依旧得不到响应。所谓名不正则言不顺，如果没有业主委员会，很多事情就没法进行下去。进行管理时，还会有人质疑，你凭什么管？你有什么资格管？谁承认你？

问题累积的时间越长，牵涉到的利益就越多越复杂。因为就算是再小的利益，哪怕是种了几棵菜，养了几只鸡，只要是既得的，都是不容许别人侵犯的。

在这样的状态下，基本就成了破窗效应。于是，你不交物业费我也不交，你不响应成立业主委员会那我也没义务积极。你在小区开垦菜地，那我就在小区养鸡。这些问题没有在萌芽状态被消灭，一旦滋长开来，就几乎没办法控制。

在自治过程中，如何得到业主的信任则是另外一个关键的问题。因为自治的话，不可避免要牵涉到金钱的问题。业主对物业公司和社区自治者的质疑也主要集中在这方面，业主一般都会想，我们交的钱都干嘛去了？小区里还有广告收入，为什么我们从来都不知道？

同乐花园从一开始自治，就对这个问题非常敏感。现在采取的措施就是每个月在小区的大门口张贴本月物业费用的收支情况。但即使是这样，也没办法打消每个业主的疑虑。

小区6月份的收支情况↓↓↓

三成功的自治——一丽江水花园你学不会

与同乐花园仅有一墙之隔的丽江水花园也是实施的小区自治，但却是另外一幅截然不同的景象。丽江水花园位于同乐花园的南边，是一个纯多层住宅，建成于2004年至2005年，从2008年左右开始实行社区自治，每平方米每月的物业费为0.58元。

从大门进去之后，能看到小区环境非常优美，虽然已经建成十年之久，但是各种花草树木都还井然有序。小区地面上也有很多机动车辆，但是多数停放得很整齐。

丽江水花园实行自治的原因也是业主和物业有了矛盾。当时物业公司要求涨物业费，否则就退出小区。业主不同意，随后成立了业主委员会，将物业公司赶了出去，实行自治。

相比同乐花园，丽江水花园有许多天然的优势：

首先，丽江水花园是一个纯住宅项目，周边商业较少，小区内部也没有什么商业公司；

第二，丽江水花园还是一个纯多层项目，容积率要比同乐花园低，人口密度小，地上停车空间相对充裕。同时，不需要进行电梯维修和二次供水，费用支出也少很多；

第三，在社区还没出现什么问题时，就已经开始实施社区自治，避免了问题的积重难返；

第四，也是最重要的一点，社区自治的负责人能力很强，在居民中很有威望。

这名社区负责人一再强调，社区自治是一件非常麻烦的事情，如果没有一定的社会基础和资源，是很难做得好的。如果要搞社区自治的话，首先必须成立业主委员会，这是最基础也是最核心的问题。

据了解，丽江水花园的小区物业费的缴纳率能达到99%还多，比不少新小区还高。这么高的缴纳率，不仅跟业主委员会发挥的作用有关，说白了，也跟负责人个人的能力有关，和个人的威望有关。

小区要自治，必须有一个让大家高度信任的人来进行管理。而当前的小区多是商品房，业主之间并不熟识，这种信任度很难建立起来。丽江水花园的这位负责人也说，有不少小区慕名前来参观，但是最终成功者寥寥。

郑州楼市观点

本来是准备做一篇社区自治的稿件，最终却演变成了两个问题。一个问题是物业的重要性，另外一个问题是社区自治的可行性。不过这两个问题也是相辅相生的，就一起说说吧。

良好的物业管理是房产保值、增值的重要渠道，小区物业的好坏直接影响着小区的升值空间。现在同乐花园小区高层二手房的均价在8000元左右，而丽江水花园二手房均价在9500左右。这就是一个再明显不过的例子。

而物业费的拖欠完全是一种得不偿失的行为。以同乐花园为例，就算是拖欠十年的物业费，也就是一万多块钱，但是100多平方的二手房，和隔壁丽江水花园一比，光房价的损失就有十几万。

而到底交了多少物业费、该享受多高的待遇，这在郑州很多小区是没有标准可言的。这也是郑州的物业管理发展不完善的一个缩影。在一些小区里，有些业主交着1块钱的费用，却抱怨没有得到2块钱的服务。感觉服务不好了，一怒就连物业费也不交了。

再说回社区自治。社区自治也基本上是一件看上去很美、实际上效果不怎么好的事情。因为多数社区自治都是依靠一些退休的老人，他们的精力和体力都有限，在术业有专攻的市场化浪潮中，是很难适应小区业主多元化的需求的。专业的事情还是交给专业的人去做，小区的管理还是交给物业公司去做更好一些。

虽然我们不赞成搞业主自治，但是我们还是呼吁小区成立业主委员会。一直以来，业主委员会法律地位不明、职责不清，致使物业管理公司处于强势地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况。业主委员会要起到保障业主权益的作用，也要起到在业主和物业公司之间沟通协调的作用，而不是等到事情不可收拾时，再赶走物业公司。

在同乐花园的自治过程中，如果能够尽早成立业主委员会，也许事情就不会演变到不可收拾。到现在为止，同乐花园要想改变困境，首要的任务还是成立业主委员会，再引入专业的物业公司，这才是解决问题的根本之道。

在写这篇稿件的时候，我还有一些困惑。那就是专业的物业公司都有没有制定相应的服务标准？物业费用的收支是如何向业主报备的？物业和业主到底如何做到和谐相处？欢迎在这方面有心得经验的小区或者是物业公司跟郑州楼市联系，让我们一起探索郑州小区物业发展的良性道路。

郑州楼市编辑部联系电话和微信（185 3714 3714）

（完）

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