博弈过后，再看郑州批发市场外迁真相

郑州火车站商圈的形成，迄今已有约二十年的时间，这里也是郑州最早的商业区域之一。最初（即上世纪90年代初），这里的经营业态绝大部分是摊位式，简陋的临街房是其主要经营特色，大部分集中于敦睦路和振兴市场。当时，这里商业气氛一般，尚未形成商圈。以苑陵商场为例，在1989年年底该商场开业时，火车站周围规模较大的商场仅有中州商场一家。

与二十年前相比，今天的郑州城区交通拥堵十分严重，尤其是以批发市场云集为代表的火车站区域，物流规模的不断扩大早已超出了设计之初的最高上限。另一方面，伴随着城市框架的拉大、铁路公路交通枢纽外移以及地铁等重大交通项目建设的全面展开，非中心城区的交通通达性有了大幅的提高与改善，因此从某种方面看，外围区域已经具备了市场承接的可能。

自2012年6月郑州市政府出台了《关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见》之后，关于火车站商圈“批发市场”是否要外迁、何时外迁等话题就不断在各大新闻媒体、网络、自媒体中发布、发酵并引起商圈内商户们的热议。批发市场的搬迁也催生了各种冲突与矛盾，批发市场的商户也是活在纠结中。

郑州市政府为了不出现外迁方案一刀切的局面，将本次外迁分为了就地改造、完全外迁两种方式，例如，火车站地区的天荣时装城（中部大观国际商贸中心）、钱塘衣城等项目就属于就地升级改造。大观国贸、钱塘衣城目前已经进入建设后期阶段，推广招商工作正在紧锣密鼓的进行中；同一商圈内的锦荣商贸城、天隆服装城也均有升级改造的计划，已经有部分商户为转移场地而做好了充分准备。

当然也有一些市场属于拆掉后完全外迁的，如黄河副食品城已经彻底完成拆除，原址将兴建一座绿地公园。原来在此经营的商户则全部转移到了南四环的金源百荣商贸城的临时市场继续经营，这座曾经繁荣的市场就此完成了自己的历史使命，从中心城区的版图上消失。

外迁促使郑州专业市场的格局悄然发生了变化。城市北部众多大型汽配类市场正逐步实现外迁，但因为其主要功能承接地中牟汽车后市场、五洲城等项目大多仍处在建设过程中，而且涉及到了商铺销售问题，因此推进速度相对缓慢。

城市西部围绕着服装制造业园区和锦艺国际轻纺城、元通纺织城形成了家居家纺、面料原材料为主的专业市场集聚区。

而在南四环，百荣世贸商城已经整体承接了拆除后的华中食品城的商户，并接受了部分黄河食品城的商户，未来将会形成以食品、小商品、服装鞋业为主的大型综合市场。

南三环中州大道附近的汽配园区或就地转型升级或批量外迁至新的汽配市场承接地，也有的市场方兼具两种操作模式，城市内外同时建设。

龙湖镇的华南城则形成大型综合批发中心。而市中心的服装商圈在拆建后将转型升级，并且规模至少将达到现有建筑面积的2倍，约200万㎡，也就意味着市场经营规模也将会扩大，而从目前各市场的操作方式来看，很可能都将以零售的名义保留批发功能，延续其专业市场的本质。

东部则以中牟的6个新建汽配园区形成汽车后市场集群的起步区，未来将配合郑州汽车城的整体建设，形成生产制造、贸易流通的完整链条。

这种新的格局分布打破了批发市场原有的格局分布（穿插和相对集中分布在中心城区），但短时期内也会因为外迁商户承接地过于分散从而造成现有有限商户资源的稀释。

新格局下的市场表现如何？

华南城1号交易大厅自2014年8月开始试营业，至今已满9个月，目前整体开业率不足30%，租金范围根据楼层和所在区位的不同，在36-110元/㎡/月之间（含公摊面积），商户构成以非中心城区外迁商户为主，少量外迁商户依靠老客户能勉强经营，但缺乏固定客源的新商户在经营等问题上就相对吃力。

据商户表示，平日来此逛街的消费者寥寥无几，单天零成交额十分常见，而由于目前主要客源是来自龙湖镇的村民，且以零售为主，即便是人流量稍大的周五周六，相当一部分店铺日营业额也只能维持在500-1000元的水平。已经开业的建材区更是几乎整日无人光顾，至少在目前多个市场竞争发展的状态下，新增客源的聚集仍然艰难，整个市场的培育成熟依然需要较为漫长的等待。

与华南城的惨淡相比，元通、百荣模式值得深思

元通纺织城针织品市场由于前期已经承接了西站路纺织大世界拆迁转移的商户，因此一期开业率近乎100%，商户们也都延续了原有固定客户的合作关系，经营状况较之前并没有特别大的波动。既然不缺乏人气，那么商业配套也就闻香而来，郑州银行、德克士餐厅等配套都已经开业经营。相比较华南城餐饮配套区域的门可罗雀形成了鲜明的对比。

百荣世贸商城是一个综合性较强的专业市场，分为三个市场主体：鞋业、小商品针织和食品、服装，总规模接近260万平㎡，分为三个独立的建筑群，而且市场部分全部为自持。

为了进行市场培育，防止商户在市场建设期流失，借助华中食品城整体拆迁的契机，百荣以活动板房的形式先形成了临时市场，条件是入住临时市场的商户未来可以优先进驻建成后的市场。这样日后不至于出现华南城开业率低的情况，造成商户信心不足，形成后续招商难的问题。

据了解，该临时市场运营也已满一年，现有业态以食品、机电、小商品、针织品为主。受市场施工、南四环施工交叉影响，以及短期内交通通达性依然不足的影响，市场经营状况好坏不一。从临近华中食品城整体迁入的商户，有老客户支撑，影响相对较小。但百货和针织区域的商户因新增客户稀少，经营比较艰难。

以上所举市场案例，在一定程度上代表了郑州专业市场外迁过程中的现状与挑战。究其成因大概有以下几点：

1、外迁涉及不同行业、商户、市场、交通、基础设施配套、物流等多个因素，是一个系统工程，在整合推进过程中需要克服重重障碍和技术难题，而本次外迁突出了效率，必然会出现因速度快而造成的遗留问题，需要时间去消化。

2、从行业类型来看，原材料、建材类需要邻近仓储、物流节点、租金承受力低、形象展示性差的特点导致其必须外迁；然而服装、小商品等行业能够转变为以展示、办公为主，不需要临近仓储物流，具备在城市中心区成熟市场生存下去的可能。

3、租售模式方面，选择自持出租的市场，更加注重市场良好经营带来的长远收益，能够为商户提供代价更低、市场环境更好的产品。而有大量出售商铺的项目需要消耗较长的销售周期。而且对于商户而言，一个产权单一并自主经营管理的市场相比一个产权复杂的市场更能带来经营的稳定性和安全感，因此无形中加大了销售型市场的招商难度。

4、交通现状也是制约各个市场发展的主要因素，对比距离中心城区更近交通更便利的市场，目前通过华南城的地铁线路还在施工过程中，到达那里的公交线路耗时更长，而来自四面八方的批发客户依然以火车出行为主要手段，城市内部的零售商则也多处在城市核心区，面对龙湖镇的距离阻隔，大家都会选择市区交通便利的市场。

5、从市场行业规模来看，经营单一行业的市场，因为定位明确定向招商范围更小，高校精准，市场开业经营效果好。而大型综合类市场，因为涉及多行业定位，招商范围大、难度高，即使以较大规模商户数量开业，各各行业部分依然规模有限。

6、从商户选择角度来看，在声势浩大的全城多市场外迁中，各市场都得不遗余力大肆宣传，信息重叠、定位模糊，而对于一般批发商户而言，大多文化水平不高，面对铺天盖地的信息或选择传统经验跟着物流走，或选择市场品牌跟着老开发商走，或者相信规模效应，谁大跟谁走，等等。这在一定程度上分散了商户的集中性。

7、同时且短时间的大规模市场建设，使各市场招商面临着巨大的挑战，商户争夺战愈演愈烈，各市场在实际招商过程中往往顾不得定位问题，招到就是胜利。造成原本定位差异化的市场之间也形成了招商的正面冲突。火车站地区的各市场更是将商户和管理队伍动员起来形成联防机制，时刻紧盯竞品项目的招商和调研人员，一旦发现立刻驱逐。

8、由于新市场位置更加远离市中心，其建立培育需要更多的时间，未来不确定性强，部分成熟商户考虑到家庭生活、子女教育等问题，不愿漫长的等待，选择了离开批发行业，有部分人进入了零售领域。

9、近3年来中国宏观经济收缩态势渐渐清晰，PPI超过36个月的连续下滑，PMI频频低于50%的临界值，中国经济转型升级和生产制造业下滑的复合影响，带来倒闭潮、失业潮，消费增速连年下滑，零售行业的表现疲软正逐步传导至批发端。以服装行业为例，火车站地区2003年已经出现少数有固定客户的成熟商户经营困难的情况，今年以来这一现象逐渐加重。面对新市场培育和老市场高昂的运行成本，他们中的一部分人也选择了离开批发行业。

10、电商冲击。批发行业业内人士的观点认为，互联网电子商务模式目前已经深深影响到了零售行业，直接对接厂家使他们获得了更强的价格竞争力，供应链体系变得更加扁平，贸易对批发中转的依赖度降低，传统批发行业会逐渐萎缩（虽然目前厂家还在采取线上线下产品差异化等手段来保护原有渠道的利益，但这一利益空间正在被逐步压缩已是不争的事实）。

通过对现状加以分析，我们可以发现未来郑州专业市场外迁将可能呈现出一些新的发展趋势：

1、分类发展。以基础原材料、建材为代表的产品仓储依赖度高、交易频度低的大型批发市场走向外迁。以服装、皮具、小商品为代表的形象展示性好、仓储依赖度低、交易方式以展示洽谈为主的市场有机会借助商业模式升级保留在城市核心区域持续发展。

2、科技变革引领行业升级。互联网+、腾讯增持华南城股份至11%、微信支付和推送技术、无线互联网大规模实用，app技术等等等等，都正在或即将推动人们消费行为的演进，贸易对网上平台依赖度更高，线下商务活动变为辅助行为。而现有批发市场模式本身就是因为传统交易规模扩大，需要集中起来提高交易效率而产生的，自然也会随着交易方式的演进而逐步变化。

代理商功能更多的是展示、洽谈，而非区域仓储，生产厂家也更多的选择多家平行代理，而非区域总代的形式。因此各大专业市场都在规划自己的电商服务区域。零售商将会率先广泛采用电商模式，直接与生产对接，这股潮流不可逆转，会逐步传导到批发端，以往批发端赖以生存的核心竞争力或将被削弱甚至消失，在这个过程中批发商将会经历一次行业的大洗牌。

3、短期竞争加剧。新旧市场都在与时俱进，客户资源的争夺成为核心，未来竞争将会更加激烈。由于成熟商圈的部分专业市场转型升级，对商户吸引力强，在相关仓储依赖度低的业态争夺中，外围市场将会在近期处于明显劣势。

总而言之，此次郑州批发市场外迁是伴随着电商带来的产业革命、中国宏观经济转型升级、郑州城市规划升级的历史潮流展开宏伟画卷，这个进程注定是一个曲折前进而又瞬息万变的进程。

新的专业市场竞争格局正在形成，新的思维引领着行业商业模式、市场开发模式的巨变。以往的经验并不能完全指导新项目的发展。对于这个目前充满着变化的市场，我们需要保持持续关注，对于其未来的发展我们充满期待，拭目以待。

>>>>编后语

从商业地产从业者的角度来看，我们关注专业市场外迁的出发点仍然是商业地产的本质，高度关注行业商户的经营和使用需求。

包含：经营空间——对营业场所的空间尺度等硬件要求、展示空间——对客户获取和产品展示的要求、仓储空间——对配套空间的要求、交通条件——对客户往来便利性的要求、物流条件——对货物产品流动便利性的要求。

旧有的市场依靠长期积累的品牌效应、对于客户来说便捷的火车站客运站等条件获得了良好的发展，但仓储和物流以及日益增长的租金成本制约了行业发展和盈利能力。

对于市场外迁大潮来说，商户经营条件的满足才是根本，目前来说公共交通、仓储物流、产业配套等仍然有着较大的补充发展空间。商业地产开发的首要之处就是满足商户的经营需求和条件。

文/Anderson.邓壮曾供职于美国工业地产开发商EA Buildings，并参与了与新加坡丰树基金的一系列合作，其中包括了对常熟中国东盟中小企业中心二次定位等产城商业项目。现供职于RET睿意德。

近期，郑州商业观察还将联合中国最大商业地产全程服务商RET睿意徳，共同推出系列性（郑州）专题研究报告，涵盖商业地产、零售市场、产业市场、新兴业态等热点内容，为本土行业发展提供助力。欢迎业界朋友来往交流。

未经允许不得转载：郑州商业观察 » 博弈过后，再看郑州批发市场外迁真相