郑州上街区鸿盛新城房本难办 政府认为错在开发商 上街法院认为错在业主

开发商手续完善才能交房,交房60日内办理不动产证。可是这些规定在河南省郑州市上街区鸿盛新城三期800户业主却一点也没有感受到,入住3年多不动产证仍然遥遥无期。前不久业主一怒把开发商告上法庭要求办理不动产证并赔偿违约金,但让人意外的是,一审上街区法院竟然以业主没有缴纳房屋维修基金为由,没有支持业主诉求。实际上却是,业主缴纳维修基金时房管局以开发商房屋没有竣工备案为由遭拒绝,而法院说不缴纳判你们败诉;是先有蛋还是先有鸡,上街鸿盛新城业主们仿佛进入了这个怪圈。


(河南电视台视频截图)

入住三年多不见不动产证 业主一怒上法庭

家住郑州市上街区鸿盛新城三期的业主张文军(化名),这几年因为房屋问题,给他带来不少烦心事。他不是上街本地人,3年前看中了鸿盛新城三期的房子,价格也能接受,当时虽然没见开发商预售证和其他证件,看到如此大的楼盘,如果证件不全开工建设,政府不会不制止,加上售楼部工作人员拍胸部承诺合同上严厉的违约责任就与开发商签定合同。
“根据合同交房后半年开发商就完善资料交房管局,办理不动产证。”“大家入住时间不等,长的有四年了,短的也有两年多,迟迟办不到证。”
一位姓王的业主告诉记者由于房本一值办不下来给我们生活带来了很大麻烦。除了无法抵押,无法转手外,还会有潜在的风险。买的时候是按照大产权买的,现在却成了小产权,如果有其他变故业主的权益无法保障。不少业主忧心忡忡,“没有房本户口就转不过来,市民待遇就无法实现。”

(业主接受河南电视台采访时称,当时开发商承诺半年后办理房本,结果是言而无信,入住二三年了,房本还不影)

(开发商所交房屋因没有保温层,擅自改变规划设计,导致无法取得不动产证,图为业主在河南电视台镜头下开墙验证)

(图为房地产开发商方,在镜头下依然在狡辩,推卸责任)
经过业主了解,房管局没有对该小区三期没有登记的原因是开发商私自改变建筑规划,没有加外保温层,规划局审批没有通过。
“不管原因如何,业主没有错误,手续不齐全是因为开发商的问题。”
经过咨询律师,业主们决定集体起诉开发商河南申颐置业有限公司,要求开发商完善资料积极报送,协助办理不动产证,同时索要违约金。
最终,上街区法院以业主没有缴纳房屋维修基金为由判业主败诉。
“我们去交多次,房管局不要,说开发商没有竣工备案没法交维修基金;现在以这个理由判我们败诉,我们不服!”
“这不是把我们套进去了吗,是先有鸡还是先有蛋?这也太荒唐了,法院根本没往理上说!”
“几十万的房款我们都交了,还在乎几千元的维修基金?”业主被上街区法院的判决激怒,纷纷上访并第一时间上诉。

律师签收判决书已是凌晨 涉嫌程序违法
针对业主集体诉讼开发商一案,其中一位不愿意透露姓名的业主还说出了其中一个秘密。
2018年6月30日下午5点多,上街区法院法官打电话让一位代理律师务必赶到上街法院领取判决书。由于该代理人在外地赶到法院已经很晚,他清楚记得领完判决书时间已经是凌晨1点多,赶到郑州家里已经是3点了。法官说为了提高结案率,一定要截止上半年结案。
“匆匆忙忙赶在上半年结案,而律师签收已经是下半年了,省高院案件管理系统此时不可能工作,上街法院涉嫌先上传结案,后发判决,程序违法。”一资深律师判断。
“让人不解的事情还在后面,判决发送后我们业主不服,就到有关部门反映问题,这个时候法官竟然对业主说,判决虽然发了还会组织你们调解,判决结果都出了才组织调解,这不是很可笑的事情吗?”
“如果开发商真的没有按照规划建房,责任应该谁承担,政府早前就没有监管吗?政府不需要处罚开发商吗?说到哪也不能上无辜业主承担。”不少业主情绪激动。
不少业主告诉媒体,事后法院组织调解时开发商一句话也许能让人琢磨出点道道“放心吧,有钱也不会给你们的。”开发商违约金不给业主又会给谁呢?
近几年,业主起诉开发商办理不动产证这几年在郑州屡见不鲜,无数小区通过诉讼的手段拿到了不动产证和违约金,对法律信心大增,一改以前的堵路、堵政府等维权陋习,遇到各类难题,越来越多人优先选择走法律途径。
这是社会进步的表现。
尤其是不动产证案件往往事实清楚,合同依据明确,败诉的可能只存在于某些极低概率的理论上,现实中就算开发商手眼通天,但想让法院找法律上的的漏洞也不容易,所以该类案件开发商更倾向于调解,积极办证、赔偿,将矛盾、损失控制在最小程度。
针对本案河南省知名律师刘培强发表了观点,他认为该案件事实上明显错误,业主缴纳维修基金如果能办理不动产证,为什么还要维权诉讼?因为开发商未取得竣工备案表等手续,房管局无法收取业主的维修基金。倘若开发商办理初始登记时真需要业主缴纳维修基金,难道业主们会拒绝缴纳早晚要交的几千维修基金,耽误自己办证?
据了解,事实也是开发商因为私改规划一直无法取得竣工备案表,导致无法办理初始登记,业主最后被逼集体起诉开发商。
无法办房本政府认定责任开发商 法院结论却相反
上街法院该判决书显示,鸿盛新城业主败诉上街区法院认为业主没有履行“先合同义务”。那么什么是先合同义务?
我国法律规定:先合同义务,是指在订立合同过程中,合同成立之前所发生的,应由合同双方当事人各自承担的法律义务。一个早已在房管局
备案成立生效的房屋买卖合同适用先合同义务,明显不懂法。
实际情况是,鸿盛新城业主根本无法缴纳维修基金,要说先履行抗辩权那也是业主们享有的,开发商需先取得完整的竣工验收材料,符合房管局缴纳维修基金的规定,才能要求业主缴纳维修基金。
值得注意的是,鸿盛新城业主之所以办不到房本,今年4月份上街区房管部门再给业主公开回复中称是因为“未收到河南申颐置业有限公司提交的申请备案资料,暂时无法办理产权确认手续。”

图片说明: 政府回复说的很清楚办不来房本是开发商原因造成

开发商因为私改规划一直无法取得竣工备案表,以致实际交房距今3年多,不动产证的办理未进一步,眼看半辈子的心血要沦为小产权,业主们奋不顾身,几经维权,找过各类媒体,在各个政府网站投诉了一遍,统统无效后,最后被逼集体起诉开发商,寄希望这最后一道防线,结果上街区法院竟判因为业主没有缴纳维修基金,开发商不构成违约!驳回起诉!
“开发商无法办证与维修基金压根八竿子也打不着,一审法院为何不顾事实颠倒,法律依据错误百出的情况强行判我们败诉,令人费解!”不少业主表达不满。
编后:不要给老百姓玩文字游戏
何时交房,何时办房本,违约怎么办,合同上写的是清清楚楚明明白白,政府也认定的事情,到了上街法院咋么就变得复杂了。业主没有及时拿到房本,开发商就承担违约责任,这也是社会诚信的体现。法院是老百姓最信任的地方之一,如果这个时候给老百姓玩起文字游戏,不讲诚信者没有付出应有的代价,不但涉案业主伤心,恐怕也有违公序良俗,伤害的是社会秩序,侵蚀的是法治大厦。

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