用4个案例详解加拿大温哥华的公寓市场售价和租金、购房政策

注：本篇文章在4.21日早上发布过，但有一个数据写错了，会对大家有错误的引导， 发现错误后及时删除了稿件，修正后于今日重新发布，多有抱歉！

城市：

温哥华（加拿大西海岸，飞行中国时间：约11小时）

汇率：

1加元兑换5.13元人民币（2016年4月20日汇率）

面积：

1平方米(㎡)=10.7639104平方英尺(sq.ft)

单位：

人民币元/平方米=加拿大元/平方英尺 * 55.22

中国和加拿大之间的情感距离：

1、总体情况

如图所示，温哥华位于与美国交界的地方，在一个湾区里面：

温哥华市（City of Vancouver），据2011年人口普查所示，温哥华市内有约60万居民。而大温哥华地区（辖下有21个市镇，除了温哥华市，还包括素里市、列治文市、本拿比市、西温市、白石镇等）的人口则超过230万，是加拿大西部最大的都会区，以及全国第三大都会区。

如图所示温哥华都是贴着美国发展：

温哥华虽然纬度较高，但因有暖流经过，所以冬季一般不常降雪。温哥华气候温和，四季宜人，市内草地常绿、繁花似锦，夏天不热，冬天不冷。雪山、海洋、森林构成环境主要特色，近年经常在各项世界最佳居住城市的调查中名列前茅。

温哥华当前房地产市场火热，独立屋库存急剧减少，很多投资者把眼光放到温哥华市中心的公寓。根据加拿大按揭和住房公司的数据显示，温哥华和多伦多的租赁市场非常火爆，空置率常年低于2%。 据2015年底的数据分析，目前市场上在卖的将完工于2018年的公寓，有2.16万套，其中87%都已“名花有主”，销售形势好得令人不可思议。

高层公寓主要分布在温哥华中心区，温哥华西区、东区，或列治文市、素里市、本拿比市。价格不一而足，以温哥华市中心区和温西最高。温西温东价格就差不少，虽然就独立屋而言，温哥华东、西两区的分水岭已趋于模糊，缅街（Main Street）早已不再是百万元大关的分界线，但公寓房价格在缅街两侧还是有不小的差距，西区公寓楼几乎贵出东区2.5倍，均价约为80多万加币（合人民币410万）。在华人集中的列治文市，两房的公寓价格也在40万加币左右（合人民币205万）。

高力国际（Colliers International）跟踪了温哥华市中心（Downtown, 为公寓平均价格最贵的地段）从2011年到2016年4月的所有销售情况，去除个别超过$2000/平方英尺的特别销售（合11万元人民币/平米），使用点阵图可以清晰看出销售趋势：

从2015年12月起，温哥华市中心公寓价格开始跳涨。截至2016年4月4日，温哥华市中心公寓售价平均英尺价为$908（合人民币每平米5万，销售面积不含公摊），2015年同期为$761（合人民币4.2万元/平）。但相比较温哥华的别墅地产，公寓上涨较为平缓。

（整个大温哥华地区2015年独立屋的平均涨幅是22.6%。华人居住较多的区域，其涨幅为：温哥华西区23.2%，温哥华东区26.4%，西温26.1，列治文24%，北温23.4%。）

下图单位为每平方英尺加币：

以上数据换算成人民币元/平方，需要在以下价格基础上X5.13X10.764，也就是直接X55.22。

可以看出：

1、售价高于的是$1700/英尺=9.39万人民币元/平方

2、最新售价大部分售价集中在$800/英尺左右=4.4万人民币元/平方

3、售价确实是在明显上升中

两个月前，加拿大咨议局(The Conference Board of Canada)与本国大型住宅房贷保险公司Genworth Canada发表温哥华地产市场展望报告。报告指，随着整体的楼市气氛，温哥华的柏文市场持续强劲，但相信与十年前的高峰期比较，楼价升幅会相对温和。

2、房价和房租价格

从长远投资看，在温哥华的朋友认为投资温哥华的别墅更有升值潜力，涨幅永远大于公寓。但现在温哥华市的别墅价格已经起价200万加币了（人民币1026万）（破房子），看得上眼的一定超过300万加币了（人民币1539万）。从易入手的角度或短期不居住、出租的话，公寓也是人很好的选择。

公寓可以关注几个热点区域：

一是温哥华市中心，高楼林立，是商务办公的集聚地，符合中国人对北美大城市的想象。（其实，美国和加拿大的城市的主要区域还是以低矮住宅为主，所谓的高楼林立，只是一小片。）

二是沿甘比街区域（Cambie Street），这个区域沿天车站点政府正在做规划调整，除了三处建高层公寓之外，其他道路沿线以六层公寓为主，是未来的新兴之地。

三是可以关注素里市或列治文市，价格较低。

温哥华不像中国这样的房产新兴市场，到处是新建项目。温哥华虽然有新房出售，但市场交易的还是以存量（二手房）为主。本篇重点关注温哥华市中心的两房公寓项目。

我查阅了本地的售房网站http://www.rew.ca/和http://www.realtor.ca/,搜索市中心的在售公寓。可以看出，市中心的两房公寓从60万加币（人民币308万）至160万加币 （人民币820万）不等。需要说明的是，所有公寓均为精装房，厨房、卫生间的主要家具、家电配备齐全（如冰箱、烤箱、洁具）。如果买新房，会有菜单式的风格选择。此外，一般情况下，一套公寓会附赠一个停车位（价格含在房价之中）。

再通过本地租房网站https://vancouver.craigslist.ca看租金：

价格换算人民币就是再乘于5.13，最后一个$3495，就是17929人民币元/月。

面积换成平方米的话就是以上面积除以10.764，最后一个是782平方尺，就是72.65平方，是实际套内面积。

以即为：套内面积72.65平方米，一个月租金是17929元人民币。

3、华人在温哥华买房贷款事宜

加拿大欢迎外国人在加拿大买房。基本过程是看房、谈判以及签署买卖房产合同、缴纳订金、过户。在温哥华，从看好房子，到交房，最快也要半个月的时间。一般情况下，需要20-30天，当然2个月，甚至更长的时间也行。

如果买房人看好房子，等不到交房就要离开温哥华，可以在离开前找律师做特别的安排，或找一个受托人，签署委托协议。受托人即可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，办理贷款事宜、拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。

总地说来，外国人和本地居民在贷款方面，没有差别。成功取得银行贷款都需要：

1、要有银行账户。开设账户的目的是为了能够按时偿还贷款。开户时，开户人必须亲自来到温哥华。加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。

2、不能在加拿大有不良信用记录。

3、 首付比例：

一般情况下，只要支付35%的首付款，都能拿到银行贷款。贷款额很大，首付比例会高一些。

租金收入 = 租金 – 地税 – 贷款利息 – 城市垃圾费、水费 – 维修费用 – 水电费（如果出租包水电）– 出租管理费用

4、贷款利率：各银行有所不同，五年固定贷款利率2.4%左右，浮动利率2.1%左右。总体上处于利率较低水平。

4、一些在售新房案例

（1）项目名称：Aperture

位置：甘比街和41街交叉口附近，距离天车站300米。

价格：下图房型957平方英尺，80.5万加币,（此价包括一个车位）

换算一下：面积为88.9平方米，总价人民币412.9万元，合单价：4.64万元/平

附近两室公寓租金：2400加币。换算为人民币12312元。

前几天的米筐投资发布过一个北京和这套公寓的租售比相对比的数据，再列一下：

位置：Aperture位于甘比街和41街交叉口附近，距离车站300米。

面积：88.9平两房

交付标准：精装修

车位：送一个车位

总金额（加币）：80.5万

人民币加币利率：5.13（2016年4月21日汇率）

折合人民币：80.5*5.0416=405万

折合单价（人民币）：45556元/平

首付35%：142万

贷款65%：263万

加拿大贷款利率：2.4%

贷款年限：20年

月还款人民币（等额本息）：17121元

依据周边目前租金预计交付后的租金：2400元加币，折合人民币12099元。

北京房子在丰台区刘家窖附近的彩虹城小区，2003年购买时均价3800元/平，如今二手房售价4.5万元/平，以一套三居120平的二手房为例：

总价：540万

首付25%：135万

按揭75%：405万

房贷利率：基准利率打9折是4.41%

按揭20年：等额本息，每月还款25425元

得房率：80%

实际面积：96平

单价（按套内面积计算）：56250元/平

目前小区三房租金：7000元/月

交通：离10号地铁线600米

一张图看懂在北京买房和在温哥华买房，两种选择之下的结果：

选择购买北京三房后：首付135万，以后每月支出25504元。

选择租北京三房、购买温哥华两房后：首付142万，以后每月支出为17121+7000-12099=5022元！

是的，换一种思路，同样的生活品质，你还可以每月省下14482元！20年一共节省348万！

没有看过这篇文章的请回复“中国房价”查阅，文章中还有悉尼、新加坡的例子。

（2）项目名称：EPIC AT WEST

位置：福溪南侧，靠近市中心，距离天车站600米。

价格：下图房型982平方英尺，102万加币,（此价包括一个车位），14楼。

换算一下：面积为91.2平方米，总价人民币523.2万元，合单价：5.7万元/平米。

附近两室公寓租金：2600加币，换算为人民币为13338元。

（3）项目名称：The Arc

价格：一室公寓，42万加币起；两室公寓70万至110万加币。

换算一下：一室公寓215.4万元人民币起；两室公寓359.1至564.3万元人民币。

附近两室公寓租金：2500-3000加币，合人民币12825元–15390元。

（4）项目名称： RIVERSKY

位置：新西敏市中心（属于大温哥华区域）

价格：2 臥室住宅售價由 $395,900 起；城市屋售價由 $708,900 起。（下图房型827平方英尺，46.2万加币）

换算一下：下图房型76.8平方米，人民币237万元，合单价3万/平米。

周边租金：两室公寓约1600加币，合人民币8208元。

结束：

这篇文章并不是推荐房子，也不是鼓励大家去温哥华买房子，主要是用一篇简短的文章让大家对温哥华的房价、海外购房政策有个大致全面的了解，具体温哥华的房子值不值得买？目前处于什么阶段？投资性价比如何？二手房行情如何？加币什么趋势？华人什么样的状态？

我们以后再详细分析解读，敬请期待。

（完）

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