米宅教你一步步学会看规划公示图！

前言：

城市规划是一个城市发展的根本，决定了城市的空间布局，也是一定时期内城市发展的蓝图。郑东新区的成功建设，很大程度上是来自于对规划的重视。交通 拥堵、人口集中等城市病的蔓延，也一定首先是因为城市规划者的短视。大到整个城市的布局，小到一个地块的容积率都是规划的一部分。规划的重要性不言而喻， 可以说是和我们的生活息息相关。

而有关某个楼盘的学校、变电站、垃圾中转站、公园绿地、容积率、高压线、层高、楼间距、户型平面图等信息，都可以在楼盘的规划公示图中找到证据和说明，这才是最真实的楼盘的房子，而，事实上，大多数的我们，只关注置业顾问所说的，而事实上可能并非如此。

所以，对我们购房者来说，看规划公示图是多么的重要。置业顾问可以瞒天过海，广告出街也许天花乱坠，但规划一定是最准确、最真实、最权威的。那么和房地产相关的规划都有哪些，从哪可以找到规划，如何去看规划，且听米宅本次讲解。

认识规划图

范围从大到小：

城市总体规划、地块控制性详细规划、项目规划。

一、城市总体规划：

一般是对5年（可以展望到10年）以内的城市性质、土地利用、空间布局、道路布局等做出指导性的规划，确定各项技术经济指标。就像国家出的十一五规划一样是一个纲领性的文件。

郑东新区总体规划图↓↓↓

惠济区规划图↓↓↓

经开滨河国际新城规划图↓↓↓

郑州南龙湖规划图↓↓↓

从城市规划图中可以看出一个大区域的未来概况，道路的未来建设，土地的未来使用情况：哪些土地是商业用地，哪些土地是住宅用地，配套规划情况：哪里有医院，哪里有学校，哪里有办公，哪里有商业，哪里是公园等。

二、地块控制性详细规划：是以城市的总体规划为依据，对地块的使用性质做详细的指标性控制。公示内容有：

区位图、土地使用现状图、土地使用规划图、地块控制指标、道路系统规划图、绿地系统规划图、公共服务设施配套图。

以管城区十里铺城中村改造规划举例：

区位图↓↓↓

区位图：一目了然地标注地块/街坊在整个城市中的区位。

土地使用现状图↓↓↓

土地使用现状图：

和城市规划类似，只是范围缩小，更加精准。对目前区域内部地块使用情况的图示化说明，详细地标注了目前各地块的土地性质，公园以及道路等基础设施。

土地使用规划图↓↓↓

土地使用规划图：

详细地对以后地块使用的性质做了标注，包括各地块的划分，学校的位置，以及行政、商业、体育、医疗等服务设施的用地位置。从与地块现状使用图的对比中，可以很明显的看到规划后用地的变化。图例中标注二类居住用地性质的地块，即是以后的住房建设用地。

道路系统规划图↓↓↓

道路系统规划图：

是对区域内各道路的规划图示。图示中包括地铁、城市快速路、城市主干道、次干路以及公交场站等经过该区域的道路。从居住的舒适度上来讲，“近路不临路”是最舒适的，不仅可以免受道路车流的影响，又兼顾了出行的便利，对有主干道经过的区域更是如此。

绿地系统规划图↓↓↓

绿地系统规划图：

就很明显了，就是指对区域绿化的规划，包括区域内的公园、绿地、水域等因素。显然，居住在临近公园的小区对于以后下班后的休闲娱乐是个不错的选择。

地块控制指标↓↓↓

用地指标表：

地块控制指标是对各地块更具体详细的规划控制，包括各地块的面积、用地性质、建筑密度、建筑限高、容积率、绿地率等。需要说明的是，地块控制指标只是对地块的控制性规划，使各地块的使用控制在一个合理的范围内，并没有具体的规定数据。不过为了追求利益的最大化，开发商一般会把用地的指标做足，所以从建筑密度、建筑限高、容积率等因素，也可以一定程度上判断出区域居住的舒适度。

公共服务设施配套图↓↓↓

公共设施服务配套图：

是和以后的生活最密切相关的图示，详细地标注了以后居住区域内各服务设施的位置，包括幼儿园、社区服务中心、文化活动中心、垃圾转运站、消防站、加油站、变电站等等，最为详尽细致，也对以后居住的选择有着很好的指导意义。

通过该图可以看到项目的有利因素：幼儿园、学校、社区服务中心、便民店等，不利因素：变电站、垃圾转运站、污水处理厂等。这样即使售楼部的人不能详实的告知购房者，我们也能通过规划公示图了解到。

小结：

地块控制性规划是从整体上对地块规划相关控制指标的图示，尽管并不是针对具体的商品房项目，但对以后区域的交通情况，服务设施等都做了比较详细的说明，具有很大的权威性和准确性。然而地块的控制性规划一般出台较早，和区域内有关项目的入市甚至会相隔多年，除非是对地块历史很清楚的购房者，否则并不了解项目的地块规控，米宅会尽量搜集相关的地块规划图，传到相关的楼盘图库，网友可通过米宅楼盘库中的规划进行查看。

三、和项目有关的规划

每个项目的规划情况一般都会在相应的规划局进行公示，规划公示一般分为批前公示和批后公示。批前公示是指在项目规划在规划部门批准前的公示，批后公示是指项目批准后的公示，也就是项目最终被确定的相关指标，一般前后差别并不大。

项目的规划公示包括：总平面图，一层平面图，平层平面图，立面图，里面剖面图，效果图，日照公示图。

总平面图↓↓↓

总平面图：

规划中的道路、绿地、停车位的具体位置都在图纸上都显示出来了，大概能看到未来小区的布局，相当于一个俯视图。右侧注明主要技术经济指标，建筑面积、占地面积、容积率、绿地率、车位等情况，需要注意的是图中深色的部分即为此次公示的相关指标。

局部细节图↓↓↓

车位分布：可以从平面图看到小区车位的分布，大家经常关注的人车是否分流、地上有无车位就是在这张图上来看的！

楼层户型平面图↓↓↓

户型平面图：

单个户型并不能看到户型平面图的分布情况，但通过户型平面图可以很明显的看出户型的方位，依此便可判断出户型的通透采光等情况。必须强调一下，只给客户看单张户型，不看户型平面图的都是耍流氓。

大家最关注的通透、窗户通风、采光等问题就是在这张图上看！

立面剖面图找层高↓↓↓

来看看细节↓↓↓

层高↓↓↓

用材↓↓↓

从以上公示可以看出，该项目地上18层，层高2.9米，地下3层，第一层是2.7米的储藏室，第二层车库3.5米，地三层车库3.45米。用材第一层是干挂石材，往上主要是真石漆。

日照平面分析图↓↓↓

日照平面分析图：

是指利用日照分析相关软件，从几何和光学的角度计算，解决物体的阴影和影响的关系，以求更加科学合理地安排建筑物的位置，为居住区创造出更加舒适的环境。除国家标准外,一般每个城市都会制定符合地方特点的日照采光标准或要求，不过日照分析图一般对买房的参考意义不大。

效果图↓↓↓

效果图：可以很直观的看到小区建成后的整体效果，楼栋分布，以及相关配套。

找规划图

郑州区域常用的规划局网站有：

1、郑州市城乡规划局：包括金水、二七、管城、中原、惠济

http://www.zzupb.gov.cn/GuiHuaGongShi/index.aspx

2、郑东新区：郑州新区管委会http://www.zhengdong.gov.cn/viewCmsCac.do?cacId=ff8080813310ce97013310e119c60019

3、经开区：国家郑州经济技术开发区http://www.zzjkq.gov.cn/gggs/index.html

4、高新区：郑州高新区城乡

http://218.28.134.96/portal/sub.jsp

5、航空港区规划

http://www.zzhkgq.gov.cn/ghgs/index.jhtml

6、项目预售公示图

http://www.zzfdc.gov.cn/

但你需要知道的是：

在规划网站上并不容易找到一个项目的相关规划，因为规划不是以楼盘的案名来命名的，而是按照地块位置、改造村落等命名。比如，建业花园里的规划在网站上的名字叫做”惠济区金洼村城中村改造(开元路南、贾鲁河北、香山路两侧)”。但米宅会第一时间将各项目规划局上的项目规划图传到相应的楼盘图库中，米宅网友可上米宅网输入相应项目名称随时查看。

想在米宅上看某个楼盘的规划公示图有以下方式：

1、登录米宅网站：www.mizhai.com ，找到某个楼盘，在楼盘相册里可以看。

2、关注“米宅”公众微信平台（微信ID：mizhaicom），回复楼盘名字，或在微信平台进入米宅微网站，也可以进入楼盘页面在楼盘相册里察看。

结语:

有许多渠道可以查询楼盘项目的信息，售楼部、出街广告、各类房产网站等等，信息也许会比较全面，但相对也很庞杂。规划公示无疑在所有信息出处中是最权威、最官方和最准确的，能够了解规划，看懂规划，无论对于自身所生活区域的认识，还是在买房上都有着莫大的助益。

（完）

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